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政策性、惠民性土地租赁合同不宜随意解除
发布日期:2024-06-20点击率:67

  政策性、惠民性土地租赁合同不宜随意解除

  一滴水,能折射太阳光辉。

  一桩案,能彰显法治道理。

  邢台市中级人民法院在微信公众号开设“邢法案例”栏目,定期发布与人民群众生产生活息息相关的典型案例,用司法公正引领社会公正,用公正裁判引领社会风尚,为人民群众尊法、学法、守法、用法提供指引。

  南和区某场与某公司土地租赁合同纠纷案

  【基本案情】

  南和区某场与某公司先后签订《土地使用权转让协议书》及补充协议,约定某公司租赁南和区某场土地17.08亩,用途为修建蔬菜冷库,平抑菜价;建设优质强筋麦储粮仓和周转仓,确保本区农民小麦优质优价,实现增收。租赁期限为2016年1月1 日起至2059年10月30日。现涉租赁土地均已建好厂房,自订立协议后便未进行过耕种。土地的地面已进行了水泥硬化,并建好仓储大棚,现有租户正使用仓储大棚,用于农产品存储。因某公司土地未支付租金,南和区某场诉至法院,要求与某公司解除土地租赁合同,恢复地貌,并支付逾期未付租金。

  【裁判结果】

  南和区人民法院经审理认为,原被告间的土地租赁协议是否符合解除条件是本案争议焦点。从租赁土地的用途和目的上看,本案所涉租赁协议约定租赁用途为修建蔬菜冷库和建设优质强筋麦储粮仓和周转仓,其目的是平抑菜价,确保本区农民小麦优质优价、实现增收,可见自该租赁合同的订立之初,便具有落实政策性质,不宜随意解除;被告为建设冷库投入成本巨大,且因农产品的仓储回本周期一般较长,因此双方约定较长的租赁期限,便是考虑到这一点。一旦解除合同,会对被告造成过大损失,也有违《民法典》规定的节约资源、保护生态环境的基本原则。同时,案涉租赁土地上现有其他租户正使用,解除合同也会对案外人的合法利益造成较大的消极影响。故判决,被告某公司于判决生效之日起五日内给付原告南和区某场2016年至2021年土地租赁费90,496.43元,并支付违约金;驳回原告南和区某场其他诉讼请求。

  【典型意义】

  因承租人未支付或迟延支付租金引起的纠纷,当事人诉请解除租赁合同,需根据个案情况对承租人是否有正当理由进行认定。其中,政策性、惠民性的土地租赁合同不宜随意解除。

  首先,法律明确规定对正当理由需要认定。《民法典》第七百二十二条规定,“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”可见,解除租赁合同的条件,应考虑承租人是否有正当理由。法律预设该解除程序,是考虑到租赁合同的持续性特征,一旦租赁合同成立生效并履行,其隐性的履行成本和解除成本都比较高,这是对处于相对弱势承租人的利益保护。

  其次,根据案件实际情况认定正当理由。本案所涉土地租赁合同,其订立目的是落实政府的政策性、惠民性举措。本案所涉土地,无论是用来修建蔬菜冷库,平抑菜价,还是用来建设麦储粮仓和周转仓,确保该区农民优质优价增收,都彰显该合同的政策性、惠民性目的。同时,被告在合同实际履行中也已将相应库房出租给当地农户,一旦解除租赁合同,便涉及到仓库的拆除、地表的恢复,与案外租户的相关租赁合同也将随之终止,对案外人的合法权益造成较大的消极影响。另外,考虑被告的合同履行成本,本案所涉土地上冷库建设面积较大,被告前期投入成本巨大,而农产品仓储回本盈利周期较长,上游农产品价格波动对于本案租赁合同的履行影响较大,正是基于此,原被告约定较长租赁期限,以实现双方利益的平衡和最大化。因此,在涉及本案租赁期限特别长、落实政策性、惠民性目的土地租赁合同时,承租人如有合理理由未能支付租金且正面回应原告支付租金的请求,可不予解除租赁合同。

  最后,驳回原告解除土地租赁合同的诉请,维系租赁合同的继续履行,不等于放弃对出租人利益的保障和救济。一方面,出租人可通过诉讼等手段继续向承租人主张租金、违约金等;另一方面,如承租人怠于行使到期债权(主要是转租)或其他有损出租人权益的行为,出租人可依法主张代位权或撤销权,以保障自身权益。如出现新的严重危害合同履行事由时,可对合同是否应于解除再次衡量判断。

  来源:澎湃新闻