“擅自”拒付租金？农村土地租赁合同该如何继续履约?

　　案情回顾

　　黎某与妻子梁某育有三女一儿，在2012年2月20日，某村农机合作社与黎某合伙共同租赁某村经济社的土地并签订一份《土地租赁合同》，双方约定黎某、某村农机合作社租赁某村经济社位于“某沙”、“某塘”（土名）共82亩的土地用于种植水稻蔬菜，租期为5年，即自2012年2月20日起至2017年2月20日止，土地租赁的面积为82亩，每年每亩租金为380元，并约定甲（即某村经济社）、乙（即某村农机合作社和黎某）双方不得随意终止合同，如乙方不按时向甲方交纳租金，从滞纳之日按应交纳租金的10%交纳滞纳金。

　　签订合同后，黎某和某村农机合作社在“某沙”、“某塘”土地上种植了农作物并向上述两块土地的承包农户发放了租金。

　　然而，2013年底，黎某、某村农机合作社以“某沙”不适合耕种为由，停止支付该土地的租金。

　　2015年12月1日，某村经济社以黎某、某村农机合作社的负责人阿星拖欠租金为由诉至法院。2016年4月15日，法院裁定驳回某村经济社的起诉。

　　但是，在2016年5月14日，

　　事情发生了“转折”——黎某病故。

　　2016年6月15日，

　　某村经济社再次向法院提出起诉，

　　并在诉讼中提交了一份某村经济社村民

　　签名的《土地流转委托书》。

　　双方说法

　　原告某村经济社请求：

　　1、判令终止原告与被告黎某和某村农机合作社于2012年2月20日签订的《土地租赁合同》。

　　2、判令被告某村农机合作社立即向原告交纳拖欠的租金110000元，违约金30000元，共计140000元。

　　3、判令被告黎某家人在黎某的遗产范围内【现有遗产：①位于怀集县一房屋 ②某银行的存款】支付第三项款项。

　　4、判令被告对《土地租赁合同》约定的“某沙、某塘”（土名）82亩土地恢复原状后交给原告耕种。

　　5、本案受理费由被告负担。

　　事实与理由：

　　● 黎某和某村农机合作社只交纳了不足一年的租金25000元，余下租金110000元至今未向原告交纳（暂计算至2016年6月20日），现“某沙、某塘”（土名）的土地已荒芜多时。

　　● 黎某和某村农机合作社的行为已经违反了双方签订的《土地租赁合同》的约定，构成根本违约，且黎某已病故，不可能再履行合同，依法应当解除或终止《土地租赁合同》。

　　被告黎某家人、某村农机合作社共同辩称：

　　1、原告某经济社的起诉，是在生效的怀集县人民法院《民事裁定书》驳回原告起诉后的再次起诉（也称重复起诉）。

　　2、原告的再次起诉与前诉一样，不符合“民事诉讼法”第119条规定。原告诉讼请求的主张完全缺乏事实和法律依据。

　　3、原告的再次起诉，属于“民事诉法”第124条第（五）项规定的情形原告的前次起诉，请依法裁定驳回原告的再次起诉。

　　对于这次的起诉，

　　法院又是怎么认定？

　　怀集县人民法院认为，本案是农村土地承包经营权流转合同纠纷。

　　双方争议的焦点主要包括

　　1、原告的起诉是否属重复起诉。

　　2、原告租赁被告土地的实际面积、租金为多少。

　　3、黎某和被告某村农机合作社的行为是否构成违约。

　　4、如构成违约的，被告应承担什么违约责任。

　　值得注意的是，

　　原告、被告在履行合同中

　　对合同的内容进行变更。

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　　某村经济社主张以签订的书面合同所记载的租赁土地的面积及租金即为实际面积及租金，但根据出租土地的村民所签领租金的《租金发放表》等证据推算出双方实际土地租赁的面积为41.8亩，且每亩的租金亦为300元。

　　黎某、某村农机合作社签订土地租赁合同后在合同履行中是按实际面积41.8亩及每亩租金300元履行的。

　　黎某、某村农机合作社虽然未能证实对合同变更的内容已经与某村经济社协商一致，但是作为出租土地村民却是按照变更后的合同去收取租金，且在租赁一年多的期间内双方对此均无异议。

　　针对这些焦点问题，

　　根据原告、被告提供的证据，

　　怀集县人民法院最后判决如下……

　　法院判决

　　判决如下：

　　1、被告某村农机合作社于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地租金18996元给原告某村经济社。

　　2、被告某村农机合作社于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金给原告某村经济社。

　　3、被告某村农机合作社于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的土地恢复到适耕的状态后交回原告某村经济社，被告某村农机合作社恢复土地过程中原告某村经济社负有给予便利及必要协助的义务。

　　4、黎某家人应内在各自继承黎某的遗产范围内对上述第一、第二、第三判项的义务承担连带责任。

　　5、驳回原告某村经济社其他的诉讼请求。

　　对于此案，

　　我们来听听法官有何说法？

　　法官释法

　　本案是辖区内农村经济组织实施土地经营权流转中所产生纠纷的典型案例。本案主要反映出农村土地经营权的流转中存在的可能引发纠纷的法律漏洞，如流转合同中未明确土地的交付程序、复耕标准等。

来源：肇庆市中级人民法院