村民代表同意就能租地？

　　租用农村土地，既要村民“点头”，也要法律不“摇头”。

　　——给租赁集体土地的忠告

　　农村广袤的土地蕴含着无尽的潜力与机遇，在乡村振兴战略稳步推进的当下，农村集体土地也成为投资开发热点。投资者在租赁农村土地时，应充分了解相关政策动态，并对未来政策变动风险有一定的预估，知晓村民代表同意并不意味着万事大吉，提前对合同无效或无法履行等情况做好预案，减少可能造成的损失。近日，文昌市人民法院审结了一起土地租赁合同纠纷案件。

　　充当中介租土地，发生变故被起诉

　　原告A建设公司计划开发某项目，看上C村的一块土地，找到被告B农业公司合作，双方签订《土地租赁协议一》，约定由A建设公司付15万元定金给B农业公司，B农业公司负责取得C村村民同意。如果B农业公司提供的土地符合项目要求，且在项目通过审批双方签署正式土地租赁合同后，全部定金将转化为土地首期租金。反之，如果一年内项目未通过审批或双方未能签署正式土地租赁合同，因B农业公司违约导致的，需要双倍退还定金；不是因B农业公司导致的，则协议终止，A建设公司支付的定金不予退还。

　　随后，B农业公司与C村民小组签订了《土地租赁协议二》，约定租用C村土地用于开发，经村民代表会议决议，C村民小组向B农业公司出具村民代表同意开发上述项目的决议书，并签名捺印。A建设公司在拿到《土地租赁协议二》之后如约向B农业公司支付了15万元定金。后因政策变化等缘故，租赁土地的申请最终未通过政府审批，于是A建设公司向法院起诉，要求终止《土地租赁协议一》，并要求B农业公司双倍返还定金。

　　租赁程序不合法，租赁协议全无效

　　B农业公司作为C村民小组以外的单位，租赁农村集体土地，虽经村民小组的民主决策程序，但未获得镇人民政府批准，违反国家强制性法律规定，因此B农业公司与C村民小组签订的《土地租赁协议二》是无效合同，B农业公司不能取得C村集体土地承包权。

　　B农业公司还没取得C村集体土地承包权，就先与A建设公司签订《土地租赁协议》，后因政策变化等缘故未能通过政府审批手续，因此，B农业公司自始至终没有C村集体土地承包权，原告A建设公司与被告B农业公司签订的《土地租赁协议一》也是无效合同。

　　协议双方均有错，定金只退不翻倍

　　在合同有效的前提下，原告可以要求被告按合同双倍返还定金，如今合同无效，其中对定金的约定也随之无效，原告的定金该怎么办？

　　法院认为，原告A建设公司与被告B农业公司都主张自己在租赁土地过程中，投入资金造成了损失。但仔细分析能够发现，双方在签订《土地租赁协议一》前，都明知被告没有农村集体土地承包权，双方应当预见租赁过程中可能产生的风险，结果因违法用地导致合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。最终，文昌法院判决被告向原告退还定金15万元。

　　法律链接

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

　　撰稿：涂霏雨

来源：澎湃新闻（文昌市人民法院）