《东营市建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则》

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易行为，推进存量土地资源优化配置和节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》等法律、法规、政策，结合我市实际，制定本规则。

　　第二条 本市行政区域内办理国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易事项，适用本规则。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，参照本规则执行。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　第三条 土地二级市场交易应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿、公开公正的原则。

　　第四条 土地二级市场实行“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

　　第二章 建设用地使用权转让

　　第五条 建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

　　第六条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让应符合以下条件：

　　（一）具有土地及地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；

　　（二）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划；

　　（三）法律法规规定的其他条件。法律、法规、政策等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

　　第七条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需报经原批准用地的人民政府或有批准权限的人民政府同意，经批准同意转让的，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。第八条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经审核土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理。其交易规则如下：

　　（一）提交申请。转让人向自然资源和规划部门提出转让申请，并按规定提交申请书；划拨决定书；不动产权证书等土地及地上建筑物、其他附着物的产权证明；权利人有效身份证明文件；共有房地产的，应提供共有人书面同意的意见等材料。

　　（二）核实土地状况。自然资源和规划部门核实宗地权利状况、价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。

　　（三）地价评估。自然资源和规划部门委托评估公司对申请转让地块划拨土地使用权价格进行评估。转让价格超出划拨土地使用权价格的，超出部分作为政府土地收益。

　　（四）转让方案报批。自然资源和规划部门拟定转让方案报市、县人民政府批准。转让方案批准后，自然资源和规划部门向申请人核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

　　（五）发布交易信息。转让人填写信息发布内容，经自然资源和规划部门复核后，在土地二级市场公开发布交易信息。交易信息应当包括拟交易宗地的权利人、位置、四至、面积、年限、用途、使用权类型、土地利用现状、拟交易价格、交易方式、联系人、联系电话、提交申请的地点及期限等内容。

　　（六）办理土地交易事务。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同。

　　（七）缴纳价款和税费。受让人按合同约定缴纳价款和政府收益，交易双方按规定缴纳相关税费。

　　（八）办理登记。交易双方持转让合同、原不动产登记证明、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料、价款和税费缴纳凭证等，申请办理不动产转移登记。

　　第八条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经审核土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理。其交易规则如下：

　　（一）提交申请。转让人向自然资源和规划部门提出转让申请，并按规定提交申请书；划拨决定书；不动产权证书等土地及地上建筑物、其他附着物的产权证明；权利人有效身份证明文件；共有房地产的，应提供共有人书面同意的意见等材料。

　　（二）核实土地状况。自然资源和规划部门核实宗地权利状况、价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。

　　（三）地价评估。自然资源和规划部门委托评估公司对申请转让地块划拨土地使用权价格进行评估。转让价格超出划拨土地使用权价格的，超出部分作为政府土地收益。

　　（四）转让方案报批。自然资源和规划部门拟定转让方案报市、县人民政府批准。转让方案批准后，自然资源和规划部门向申请人核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

　　（五）发布交易信息。转让人填写信息发布内容，经自然资源和规划部门复核后，在土地二级市场公开发布交易信息。交易信息应当包括拟交易宗地的权利人、位置、四至、面积、年限、用途、使用权类型、土地利用现状、拟交易价格、交易方式、联系人、联系电话、提交申请的地点及期限等内容。

　　（六）办理土地交易事务。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同。

　　（七）缴纳价款和税费。受让人按合同约定缴纳价款和政府收益，交易双方按规定缴纳相关税费。

　　（八）办理登记。交易双方持转让合同、原不动产登记证明、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料、价款和税费缴纳凭证等，申请办理不动产转移登记。

　　第九条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经审核土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，重新签订国有建设用地使用权出让合同，依法办理不动产登记。其交易规则如下：

　　（一）提交申请。转让人向自然资源和规划部门提出转让申请，并按规定提交申请书；划拨决定书；不动产权证书等土地及地上建筑物、其他附着物的产权证明；权利人有效身份证明文件；共有房地产的，应提供共有人书面同意的意见等材料。

　　（二）核实土地状况。自然资源和规划部门核实宗地权利状况、价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。

　　（三）地价评估。自然资源和规划部门委托评估公司对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权价格进行评估。对不改变土地用途等土地使用条件的，补缴土地出让价款按照评估现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的,补缴土地出让价款应按照评估变更后规划条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定。

　　（四）出让方案报批。自然资源和规划部门根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金起始价，并拟定协议出让方案报市、县人民政府批准。协议出让方案批准后，自然资源和规划部门向申请人核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

　　（五）发布交易信息。转让人填写信息发布内容，经自然资源和规划部门复核后，在土地二级市场公开发布交易信息。交易信息应当包括拟交易宗地的权利人、位置、四至、面积、年限、用途、使用权类型、土地利用现状、拟交易价格、交易方式、联系人、联系电话、提交申请的地点及期限等内容。

　　（六）办理土地交易事务。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同。受让人在达成交易后10日内，持转让合同、原不动产登记证明、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向自然资源和规划部门申请办理土地出让手续。自然资源和规划部门按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有建设用地划拨决定书》，注销土地登记，收回原不动产登记证书，与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　（七）缴纳价款和税费。受让人按合同约定缴纳土地出让价款，交易双方按规定缴纳相关税费。

　　（八）办理登记。受让方持出让合同、价款和税费缴纳凭证等，申请办理不动产登记。

　　第十条 以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

　　第十一条 以出让方式取得的建设用地使用权转让应符合以下条件：

　　（一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用

　　地或者其他建设用地条件。

　　（二）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划，涉及商品住宅用地的按有关政策规定办理。

　　（三）房地产开发项目建设用地使用权全部或部分转让后，作为土地出让条件的各项建设条件对土地使用权受让方依然有效，土地使用权受让方应当按照建设条件进行建设活动。土地使用权转让方与所在县（市、区）人民政府或有关部门签订履约监管协议的，协议相关权利、义务随之转移。

　　（四）法律法规规定的其他条件。

　　第十二条 协议转让以出让方式取得的国有建设用地使用权，交易规则如下：

　　（一）提交申请。交易双方协商一致签订交易意向书后，向二级市场交易窗口提出转让申请，并按规定提交申请书；出让合同；不动产权证书等土地及地上建筑物、其他附着物的产权证明；交易双方有效身份证明文件；共有房地产的，应提供共有人书面同意的意见等材料。

　　（二）核实土地状况。自然资源和规划部门核实宗地权利状况、出让价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。

　　（三）办理土地交易事务。符合转让条件的，转让人与受让人签订转让合同，办理转让手续。

　　（四）缴纳价款和税费。受让人支付转让价款，交易双方按照规定缴纳相关税费。

　　（五）办理登记。交易双方持转让合同、价款和税费缴纳凭证等，申请办理不动产登记。

　　第十三条 公开转让以出让方式取得的国有建设用地使用权，交易规则如下:

　　（一）提交申请。转让人向二级市场交易窗口提出转让申请，并按规定提交申请书；出让合同；不动产权证书等土地及地上建筑物、其他附着物的产权证明；权利人有效身份证明文件；共有房地产的，应提供共有人书面同意的意见等材料。

　　（二）核实土地状况。自然资源和规划部门核实宗地权利状况、价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。

　　（三）发布交易信息。转让人填写信息发布内容，经自然资源和规划部门复核后，在土地二级市场公开发布交易信息。交易信息应当包括拟交易宗地的权利人、位置、四至、面积、年限、用途、使用权类型、土地利用现状、拟交易价格、交易方式、联系人、联系电话、提交申请的地点及期限等内容。

　　（四）办理土地交易事务。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同。

　　（五）缴纳价款和税费。受让人按合同约定缴纳土地转让价款，交易双方按规定缴纳相关税费。

　　（六）办理登记。交易双方持转让合同、价款和税费缴纳凭证等，申请办理不动产登记。

　　第十四条 建立预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额 25%的，按照“先投入后转让”的原则，参照第十二条或第十三条办理，转让人与受让人签订转让合同，经土地二级市场交易平台备案后，可申请办理不动产转移预告登记。待开发投资总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建手续。转让双方可以约定预告登记期限，不动产登记机构应当将预告登记的期限记载于不动产登记簿和预告登记证明附记栏。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产转移登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　第十五条 以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

　　第十六条 以授权经营方式取得的建设用地使用权转让，土地使用权在使用年期内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让；向本集团公司以外的单位或个人转让时，参照第九条办理。

　　第十七条 建设用地使用权分割转让应具备以下条件：

　　（一）分割后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；

　　（二）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；

　　（三）分割转让应有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求；

　　（四）工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让；

　　（五）符合法律法规等有关转让的规定，达到出让合同约定的转让条件。

　　第十八条 经自然资源和规划部门批准准予分割转让的，参照第十二条（三）、（四）、（五）或者第十三条（三）、（四）、（五）、（六）规定办理。

　　第十九条 建设用地使用权合并转让应具备以下条件：

　　（一）合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；

　　（二）土地合并所涉及的宗地应当界限相邻，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让方式。

　　（三）符合法律法规等有关转让的规定，达到出让合同约定的转让条件。

　　第二十条 土地使用权人取得自然资源和规划部门合宗意见后，可向二级市场交易窗口提出合并转让申请，参照第十二条或第十三条办理。第二十一条 转让双方应按规定向自然资源和规划部门如实申报成交价，不得瞒报。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低 20%以上的，市、县人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、县人民政府有权行使优先购买权。

　　第二十二条 建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同和投资建设协议中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第二十三条 有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：

　　（一）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

　　（二）未依法登记领取权属证书的；

　　（三）权属有争议的；

　　（四）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

　　（五）依法需收回建设用地使用权的；

　　（六）依照法律、法规及合同约定不得转让的其他情形。

　　第二十四条 加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，人民法院向自然资源和规划部门查清所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源和规划部门应当予以配合；司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的应函告自然资源和规划部门。

　　第二十五条 政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源和规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

　　第三章 建设用地使用权出租

　　第二十六条 建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权或连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人在一定年期内向出租人支付租金的行为。

　　第二十七条 建设用地使用权出租，应符合下列条件：

　　（一）出租人缴清土地使用权出让或划拨价款，取得不动产权证书；

　　（二）出租人按出让合同或划拨决定书规定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明；

　　（四）不得违反法律、法规规定和有偿使用合同、划拨决定书的约定。

　　第二十八条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租的，需经自然资源和规划部门批准，并按规定上缴租金中所含土地收益，土地收益具体标准根据土地等级、用途等因素评估确定。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，可不再单独办理划拨建设用地使用权出租批准手续。

　　第二十九条 以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，出租时间超过 5 年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　第三十条 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。

　　第三十一条 建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租，出租人和承租人须签订书面出租合同，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过 20 年。其中以租赁方式取得的建设用地使用权出租，出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。

　　第三十二条 出租人、承租人可以通过土地二级市场交易平台向社会公开发布出租、求租信息。信息内容主要包括宗地位置、面积、用途、建筑物现状、租金等。

　　第三十三条 有下列情形的，建设用地使用权不得出租：

　　（一）未按建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定缴纳出让金或划拨价款的；

　　（二）未按出让合同约定或划拨决定书规定期限和条件投资开发、利用土地的；

　　（三）法律法规规定、出让合同或划拨决定书约定不得出租的情形。

　　第三十四条 建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物用于出租的，应当严格按照土地出让合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。承租期间承租人不得擅自改变规定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物、其他附着物。如需建造临时性建筑物、其他附着物的，应在征得出租人同意后，由出租人报经自然资源和规划、住房城乡建设等部门批准并办理有关手续，约定出租人承担临时建设工程的拆除责任；如需改变用途的，经自然资源和规划部门审核，并报经同级人民政府批准后，出租人应按有关规定办理相关手续。

　　第四章 建设用地使用权抵押

　　第三十五条 建设用地使用权抵押，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，以不转移占有的方式，将其依法取得的国有建设用地使用权抵押给债权人。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。

　　第三十六条 建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权随之抵押。

　　第三十七条 建设用地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。

　　第三十八条 自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。

　　第三十九条 以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权，已办理不动产登记，且无查封等限制权利的情形可以设定抵押，所担保债务的履行期限不得超过土地出让合同约定的剩余年限。

　　第四十条 以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。以划拨建设用地使用权为标的物设定抵押，并依法办理抵押登记手续的，无需另行办理建设用地使用权抵押的审批手续。

　　第四十一条 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　第四十二条 处分建设用地使用权抵押财产时，应符合以下规定：

　　（一）划拨建设用地使用权抵押权实现时，在依法缴纳相当于应缴纳的建设用地使用权出让价款后，抵押权人方可优先受偿。

　　（二）养老、教育等领域的土地使用权抵押权实现时，仍须按原用途使用土地，不能随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。

　　（三）同时设定多个抵押权人时，应明确载明抵押权顺位。当事人对抵押权顺位另行约定的，从其约定。

　　（四）法律法规规定的实现抵押权的其他情形。

　　第五章 服务和监管

　　第四十三条 自然资源和规划部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，密切配合，共同做好建设用地使用权转让、出租和抵押的管理工作。

　　第四十四条 强化交易事中事后监管，对违反有关法律法规规定或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。对涉及签订监管协议或享受优惠政策的用地交易，各县（区）政府和开发区管委会应加大监管力度，对违约情况依法依规处置。

　　第四十五条 健全土地二级市场动态监测监管制度，强化一、二级市场联动。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价和标定地价，完善土地二级市场价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。

　　第四十六条 对交易活动中提供咨询、估价、经纪等服务的中介组织进一步加强管理，引导其公平竞争、诚信经营。中介机构以不正当手段谋取私利、提供虚假信息、出具虚假报告、恶意干扰市场等按一般程序受到行政处罚的，应纳入公共信用信息平台向社会公开。

　　第六章 附则

　　第四十七条 本规则由市自然资源和规划局负责解释。

　　第四十八条 本规则自 2022 年 9 月 27 日起实施，有效期 2 年。《东营市自然资源和规划局关于印发东营市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）的通知》 （东自然资规发〔2020〕39 号）同时废止。

　　2024年9月27日，东营市自然资源和规划局  东营市财政局等六部门制定出台“关于继续执行《东营市建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则》的通知”，《东营市建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则》有效期延至2026年9月26日。

来源：东营市人民政府网站