关于农村土地流转的问题

　　土地流转需要签流转合同吗？

　　承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

　　土地经营权流转合同一般包括以下内容：

　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；

　　（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等；

　　（三）流转的期限和起止日期；

　　（四）流转方式；

　　（五）流转土地的用途；

　　（六）双方当事人的权利和义务；

　　（七）流转价款或者股份分红，以及支付方式和支付时间；

　　（八）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

　　（九）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；

　　（十）违约责任。

　　土地经营权流转合同示范文本由农业农村部制定。

　　承包方在哪些情况下可以解除土地流转合同？

　　承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：

　　（一）擅自改变土地的农业用途；

　　（二）弃耕抛荒连续两年以上；

　　（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；

　　（四）其他严重违约行为。

　　有以上情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。

　　受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。

　　土地经营权流转，各方法律关系如何规定？

　　承包方流转土地经营权的，其与发包方的承包关系不变。经承包方同意，受让方可以依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，并按照合同约定对其投资部分获得合理补偿。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。

　　土地经营权可以融资吗？

　　《农村土地承包法》规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。

　　担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。

　　对工商资本流转土地有哪些特别规定？

　　县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权，依法建立分级资格审查和项目审核制度、风险防范制度，加强事中事后监管，及时查处纠正违法违规行为。

　　土地流转纠纷如何处理？

　　土地经营权流转发生争议或者纠纷的，当事人可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等进行调解。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。

　　土地承包经营权是否可以继承？

　　关于土地承包经营权是否可以继承，根据《农村土地承包法》第三十二条之规定“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”由此可见对于是否土地承包权是否可以继承分为下列几种情形：

　　1.家庭承包的，家庭成员之一死亡的，不发生土地承包经营权继承问题，其享有的土地承包经营权不能作为遗产进行继承，承包地由与死亡承包人共同承包经营的其他家庭成员继续承包经营。家庭成员全部死亡的，该土地承包经营权消灭。但承包地为林地的除外。

　　《最高人民法院公报》2009年公布的“李维祥诉李格梅继承权纠纷案”代表了大多数法院的立场。在该案例中，法院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条的规定，农村土地家庭承包的，承包方是本集体经济组织的农户，其本质特征是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位实行农村土地承包经营。家庭承包方式的农村土地承包经营权属于农户家庭，而不属于某一个家庭成员。农户内部部分家庭成员的死亡不影响该户整体的土地承包经营权，土地承包经营权作为户的权利客体，不属于个人的合法财产，家庭内部成员个人死亡时自然不发生土地承包经营权的继承问题。在此案之后，我国法院在处理此类纠纷时，立场基本相同。《中国法院2013年度案例》中所刊载的福建、辽宁、重庆的4起案例，其判决皆遵循“李维祥诉李格梅继承权案的立场”。

　　2.林地家庭承包中，在家庭成员全部死亡，最后一位死亡的家庭成员的继承人在承包期内可以继续承包，直至承包期满，即以家庭承包方式承包的林地以及以其他方式承包的土地在承包期内可以继续承包。继承人不限于本集体经济组织成员。对承包人的继承人不止一人的，确定有履行能力的人为继续履行人，对于放弃承包经营权的继承人，应由继续履行人给予适当的补偿。

　　3.林地家庭承包中，其继承人或者权利义务承受者在承包期内可以继续承包。发包方以依据本条第二款规定取得土地承包经营权的人为本集体经济组织以外的人为由，请求收回承包地的，不予支持。

　　4.以家庭方式承包的，土地承包经营户成员死亡，在其他成员继续经营期间，因土地征用而发生补偿费用的，死亡成员的继承人无权要求继承补偿费用。但如果土地承包经营户成员死亡之前，就已经发生补偿费用的，其继承人有权要求继承。

　　5.遗赠扶养协议已实际履行，扶养人与遗赠人属于同一集体经济组织或者户口已迁至遗赠人所在集体经济组织的，或者户口尚未迁入但扶养人已履行了相关村民义务的，扶养人可以继续承包。

　　来源：金昌市农业农村局网站