农村宅基地房屋交易暗藏风险，“长期租赁”背后可能隐藏法律陷阱。乐东黎族自治县人民法院近期审结一起宅基地违建房屋“以租代售”纠纷案，为群众敲响法律警钟。

　　2019年6月，河南石女士经人介绍，与刘某签订《房屋租赁合同》，约定以18万元“租金”取得海南乐东某村一栋自建楼第六层房屋“70年使用权”，并可转租、继承。石某先后支付17万元至村民陈某账户。后该房屋因属未经审批的宅基地违建，于2020年底被行政机关强制拆除。石某遂诉至法院，主张刘某隐瞒房屋系违建的事实，请求确认合同无效，要求返还已付款项并赔偿损失。刘某辩称双方实为“合作建房”，石某系自愿投资，且合同约定遇拆迁仅按比例分配补偿、不予退款；陈某则称其仅为代收款方。

　　乐东法院受理该案后，围绕“合同性质是租赁还是买卖”“合同是否有效”“款项是否应当返还”等焦点，组织双方举证、质证，并结合已生效相关行政判决，对案件事实进行全面审查。法院经审理认为：一是合同性质为房屋买卖。案涉合同虽名为“租赁”，但约定的70年使用权远超法定租赁期限，且包含转租、继承等所有权权能，实质是农村宅基地上房屋的买卖行为。二是合同因违法而无效。涉案房屋系违法建设，买卖此类房屋损害社会公共秩序，违反公序良俗。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，案涉合同自始无效。三是款项应予返还但损失自负。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。刘某作为合同相对方及实际收款受益人，应向石某退还17万元。同时，石某在交易时未审慎核实房屋合法性，自身存在过错，故其主张的利息、律师费等损失，法院不予支持。

　　法官表示，该案件是一起典型的以“长期租赁”形式掩盖“房屋买卖”实质的纠纷。农村宅基地及其上房屋的流转受到法律严格限制，非本集体经济组织成员购买此类房屋权益难以保障。若房屋本身属于违法建筑，相关合同更易被认定无效。

　　乐东法院提醒，一是要认清合同本质。签订“超长租期”“以租代售”类合同时，需警惕其是否实质为宅基地房屋、小产权房等特殊房屋的买卖行为，非本村村民购买此类房屋，其权益往往不受法律保护。二是要核实房屋手续。购房前务必核实房屋的规划、报建、产权等手续，切勿购买违法建设或权属不明的房屋，避免因房屋被拆除导致“房财两空”。三是要提高风险意识。高额“租金”购买所谓“永久使用权”存在极大法律与政策风险。签约时切勿轻信口头承诺，应将房屋权属、违约责任等关键内容明确写入合同，必要时可咨询专业法律人士，维护自身合法权益。

　　来源：陵水政法网