农村土地承包经营权可以依法流转，常见的表现形式就是将承包的耕地进行出租。依法订立和履行农村耕地租赁合同，是保障合同双方合法权益的基础。部分出租方与承租方在租赁过程中，因对耕地承包经营权流转的相关法律不熟悉，合同约定不明或履约行为不当，易引发各类纠纷，导致经济损失和诉讼风险。为帮助租赁双方防范和化解相关纠纷，镇海法院系统梳理了农村耕地租赁的常见法律问题，形成本解纷指引。本指引主要包括：风险提示、行为指南、入库案例、法条索引四部分（注：本指引仅供参考，不构成正式法律意见）。

　　更新时间：2026年6月

　　一、风险提示

　　1.未依法办理审批手续擅自改变土地用途，可能导致租赁合同无效；还可能会被行政处罚，甚至构成刑事犯罪

　　土地用途应严格遵守合同约定及土地利用规划，农村耕地应严格禁止任意用于非农业建设。如果未依法办理审批手续擅自改变土地用途，可能会因违反法律、行政法规的强制性规定，而导致租赁合同无效。因合同无效造成损失，双方需根据过错程度分担责任。如果违反土地管理法规，非法占用农用地，改变被占用土地用途，造成农用地毁坏的行为，将会被行政处罚；数量较大，造成农用地大量毁坏的，则有可能构成非法占用农用地罪【人民法院案例库相关案例编号：2024-07-2-111-001/浙江省宁波市奉化区人民法院】。

　　2.轻信亲属等代签人而未核实书面授权，易导致合同对出租方不发生效力

　　农村耕地租赁中，大量存在子女、父母、兄弟姐妹等亲属代为签约的情况，承租方也因出租人之间存在亲近关系而轻信代签人身份，未核实授权即签约付款。亲属等代签人若无出租方的书面授权，所签合同未经追认的，对未签字的出租方不发生效力。

　　3.为避免“一地二租”现象，应及时登记机构申请土地经营权登记

　　农村土地租赁期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　4.合同到期后要求腾退土地而强行铲除成长期农作物，违反民法典“绿色原则”

　　传统租赁合同到期后承租人一般应立即腾退，否则构成违约。而农村耕地租赁往往与农作物的种植周期紧密相关，若租赁到期时正值作物成长期，强行铲除会造成极大的资源浪费，违背民法典规定的“绿色原则”，此时可以允许承租人待当季作物成熟后再行腾退【人民法院案例库相关案例编号：2024-11-2-111-002/浙江省宁波市镇海区人民法院】。

　　5.合同仅标注面积而四至范围不清，易因实际使用范围产生租金争议

　　耕地租赁中，双方常因四至范围模糊、界标灭失或签约时丈量粗略，对实际使用面积产生分歧。若合同仅载明面积数字，但四至范围记载不清，出租方可能事后以“实际占用超出约定”为由要求补交租金，承租方也可能因“可用面积不足”要求减租。

　　二、行为指南

　　1.使用耕地，须严守用地合规底线。租赁双方必须签订书面租赁合同，清晰列明土地具体用途、用地性质、禁止经营事项，明确约定不得擅自改变农业用地属性、不得违规非农建设。

　　2. 签订耕地租赁合同时，务必核实签约方的主体资格和代理权限，要求出租方出示土地权属证明或政府确权文件，若由他人代签须索取书面授权委托书并直接向权利人确认。

　　3. 土地经营权长期流转，应到国家登记机构做好登记，以避免随着市场价格的上涨，在双方谈不拢新的租金价格的情况下，出租方自行向他们另外出租的情况发生。

　　4. 签订耕地租赁合同时，出租人与承租人应充分考虑当地主要农作物的种植季、生长期及收获时间，尽量将租赁起始日、到期日与种植季起止相衔接。

　　5. 签约前双方应共同到场，丈量土地，在合同中明确记载四至范围，优先以固定界标、坐标点描述边界，并附测绘图或现场照片作为合同附件；若地块内存在无法实际使用的区域，应在合同中扣除相应面积并注明，避免事后就实际可用面积产生争议。

　　三、入库案例

　　案例名称：潘某诉陈某租赁合同纠纷案

　　人民法院案例库编号：2024-11-2-111-002/浙江省宁波市镇海区人民法院

　　关键词：民事租赁合同纠纷绿色原则暂缓腾退土地农作物成长期

　　裁判要点：在农作物种植季划分与租赁期限不一致的情况下，人民法院可以根据《民法典》规定的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的绿色原则，判决租赁合同到期可暂缓腾退土地，承租人支付出租人在土地延期占用期间的租赁费。

　　基本案情：2014年10月，原告潘某将自己约六亩的农田租赁给被告陈某进行蔬菜种植，每年租金为6000元。第一次签订租赁协议租期为5年，其后租赁协议一年一签。2021年10月6日，双方签订了2022年度的《租地协议书》，租赁期自2022年1月1日至2022年12月31日。租赁期满前，原告潘某以自己需要种植作物为由通知被告陈某不再续租，租赁到期后要求被告立即腾退土地，但遭到被告陈某拒绝。陈某认为，以往每年临近租期届满，双方都会顺利签订下一年的续租协议，在接到原告不再续租的通知时已经购买了下季蔬菜种植的种子，还有部分蔬菜已经播种育苗，并且准备了生产物资，为作物越冬给大棚重新进行了覆膜，退租将导致自己损失很大。目前蔬菜正处于成长期，成熟和采摘以及拆除大棚、整理土地都需要时间，如果现在腾退原告要弥补自己的损失。浙江省宁波市镇海区人民法院在庭前组织了原、被告双方到现场调查，对案涉土地上的蔬菜目前种植状况和收成时间予以共同确认，对被告的投入和收入情况进行了了解，向原告释明了现在要求腾退有违《民法典》规定的“绿色原则”。法院还征询了双方对腾退时间的接受意愿。

　　裁判结果：浙江省宁波市镇海区人民法院于2023年3月29日作出（2023）浙0211民初981号民事判决：被告陈某和将原租赁的土地于2023年8月31日前腾退返还给原告潘某，并支付原告潘某自2023年1月1日起至实际履行日止按照每月500元计算的土地占有使用费。一审判决已经生效。

　　裁判理由：法院生效裁判认为，双方当事人之间签订的土地租赁合同已经到期，法院对此予以确认，原告有权要求被告返还土地。但原被告双方签订土地租赁合同时，将租赁到期日定为自然年度结束，并没有考虑到农作物的种植季尚未结束。强行腾退土地，必然铲除尚在成长期的农作物，将会造成极大的浪费，有违《民法典》规定的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的绿色原则。此种情形下只能待当季作物成熟后再行腾退。故法院综合考虑被告在租赁土地上的作物种植现状和生长周期，作出上述判决。一审宣判后，2023年8月被告陈某和将案涉土地腾退给了原告潘某，本案顺利实现案结事了。

　　四、法条索引

　　1.《中华人民共和国民法典》第九条：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。

　　2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　4.《中华人民共和国土地管理法》第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

　　来源：宁波市镇海区人民法院