北京法院案例：将宅基地上的房屋出售给非集体经济组织成员的合同无效

　　【裁判要旨】

　　农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，农村房屋买卖合同应属无效。

　　【裁判文书】

　　北京市第一中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2022）京01民终1006号

　　上诉人（原审原告）：路全林，男，1945年9月22日出生。

　　委托诉讼代理人：王玲杰，北京市隆安律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：高德禄，男，1958年2月17日出生。

　　委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。

　　上诉人路全林因与被上诉人高德禄农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初16060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人路全林之委托诉讼代理人王玲杰，被上诉人高德禄之委托诉讼代理人吴青江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　路全林上诉请求：撤销原判，改判支持路全林的一审诉讼请求。事实与理由：1.本案新的证据《证明》《分红明细》《中国农业银行银行卡交易明细单》《股权证》等足以证实路全林为北京市昌平区十三陵镇涧头村股份经济合作社成员。2.一审判决认为双方《卖房协议》是在《中华人民共和国土地管理法》实施前签订，以此认定合同有效系适用法律错误，且与现有判例矛盾。3.一审判决认为该宅院所处地理位置可能涉及拆迁腾退，没有事实和法律依据。4.一审判决认为涉案宅基地未流转出集体经济组织系适用法律错误。

　　高德禄辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。路全林是村股份经济合作社成员不能证明其是涧头村村民。

　　路全林向一审法院起诉请求：一、请求确认路全林与高德禄签订的农村房屋买卖合同无效；二、请求判令高德禄在判决生效后30日内将路全林所有的北京市昌平区十三陵镇涧头村宅基地及房屋腾空并返还给路全林。

　　一审法院认定事实：路全林与高德禄于1996年8月23日签订《卖房协议》，约定：卖房人路全林，买房人高德禄。路全林把六间北房，东西宽21米，南北长21.5米，北房后滴水0.5米，东墙外0.4米，南至空地，西至空地。屋内一切安装，院内树木安装，经双方协商以上各项做价5万元整，路全林卖给高德禄，当时交款1万元，下欠4万元，于1996年底一次付清，双方签字即日生效，绝不反悔。协议签订后，双方各自履行了交付房屋、购房款的义务。后高德禄对上述房屋进行了装修，并在该院增建东房和西房。2019年在上述房屋基础上加盖二层房屋。2021年6月，路全林诉至一审法院，诉讼请求同诉称。

　　另查，涉案宅基地盖房用地批复存根和建房用地审批表中登记土地使用者为路全林，路全林户籍为非农业家庭户，户籍登记地为北京市丰台区。高德禄户籍为非农业家庭户，2005年高德禄户籍迁至昌平区十三陵镇涧头村XX号，即涉案宅院。现该宅院由高德禄居住使用。

　　庭审中，路全林提交了加盖北京市昌平区十三陵镇涧头村民委员会和北京市昌平区十三陵镇涧头村股份经济合作社印章的证明，内容：我村XX号村民路全林系北京市昌平区十三陵镇涧头村股份经济合作社成员。证明路全林系涧头村股份经济合作社成员。

　　高德禄质证意见：对证明内容真实性不认可，该证明中没有经办人和法人签字，且日期是打印件，不符合证据要件，仅凭该证明不能证明路全林系该经济合作社成员。

　　一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转，其目的是保证本村村民的基本居住，防止宅基地流向本集体经济组织以外的人员，损害集体经济其他成员的利益。关于合同效力。第一，双方《卖房协议》是在《中华人民共和国土地管理法》（1999年）实施前签订的，系双方真实意思表示，高德禄户籍虽为非农业家庭户，但协议履行后，高德禄经涉案宅基地所属村委会同意已将其户籍迁入涉案房屋处，并长期居住使用涉案房屋，至今已25年之久，其生活起居及社会活动与涉案房屋之间形成了一定的紧密联系，且涉案宅基地因本次交易也未流转出本村集体经济组织以外的人员，未侵害社会公共利益以及本村集体经济组织其他成员的利益；第二，路全林出售房屋后，户籍已迁至北京市丰台区，成为城镇居民，其虽提交了涧头村委会和股份经济合作社的证明，但该证明中无经办人和负责人签字，不符合单位向人民法院出具证明材料的法定形式要件，故一审法院不予采纳；第三，高德禄已对原房屋进行了改建，增建，该宅院所处地理位置可能涉及拆迁腾退，同时，路全林长期生活居住在城镇，并结合其陈述，其主张合同无效非基于其无房居住之原因。综上所述，从维护市场交易安全和秩序、当事人的合理预期以及维护诚实信用原则，同时考虑到本案诉争宅院及房屋交易时的法律规定，本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神，兼顾各方利益平衡，综合以上因素，路全林要求确认《卖房协议》无效并据此要求高德禄将诉争宅基地及房屋腾空，并返还给路全林的诉讼请求，无法律依据和法理支撑，一审法院对此予以驳回。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和第二条之规定的规定，判决：驳回路全林的诉讼请求。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。路全林与高德禄之间的《卖房协议》，将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。高德禄仅迁入户口，无证据证明其已经转为该集体经济组织成员，其虽有在涉案宅基地居住及改建房屋的事实，但不能成为农村房屋买卖合同无效的例外情形，一审法院认定合同有效错误，本院对此予以纠正。路全林主张该合同无效于法有据，本院予以支持。鉴于高德禄对涉案房屋进行了改建和增建，对于路全林要求高德禄腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。

　　综上所述，路全林的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初16060号民事判决；

　　二、路全林与高德禄于1996年8月23日签订《卖房协议》无效；

　　三、驳回路全林的其他诉讼请求。

　　一审案件受理费1050元，由高德禄负担（于本判决生效后7日内交纳）。

　　二审案件受理费1050元，由高德禄负担（于本判决生效后7日内交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　黄晓丰

　　审 判 员　刘国俊

　　审 判 员　刘佳洁

　　二〇二二年三月二十四日

　　法官助理　黄旭宁

　　书 记 员　明　玥

　　来源：行政涉法研究