吴忠市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理办法

　　吴忠市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理办法

　　第一章总则

　　第一条为进一步规范完善吴忠市国有建设用地使用权二级市场交易行为，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发﹝2019﹞34号）、《宁夏回族自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（宁政办规发﹝2020﹞7号）和《宁夏回族自治区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施细则》等法律法规及政策规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条吴忠市行政区域范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易，适用本办法。

　　本办法所称的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易是指土地使用权人将依法取得的国有建设用地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为。涉及房地产交易的，应当遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定。

　　第三条国有建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

　　第四条市（县、区）自然资源行政主管部门依法对本辖区国有建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。财政、税务、住建、金融等部门在各自职责范围内开展工作。

　　第二章国有建设用地使用权转让

　　第五条本办法所称国有建设用地使用权转让是指权利人将其依法取得的国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转让应当签订书面的国有建设用地使用权转让合同。

　　第六条国有建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、其他附着物所有权应一并转让。建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的国有建设用地使用权一并转让。

　　第七条有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让：

　　（一）未依法取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》的；

　　（二）以出让方式取得国有建设用地使用权，未按出让合同约定缴清土地出让价款的；

　　（三）土地或地上建筑物、其他附着物权属有争议的；

　　（四）超过国有建设用地使用期限的；

　　（五）已认定为闲置土地，未按照《闲置土地处置办法》完成处置的；

　　（六）超容积率、超用地范围、擅自改变土地用途或地上房屋使用功能等违反国有建设用地使用权出让合同约定或划拨决定书规定，且未完善相关手续的；

　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

　　（八）涉及共有产权，未经其他共有产权人书面同意的；

　　（九）依法收回土地使用权的；

　　（十）土地在房屋征收封户公告范围内的；

　　（十一）法律、法规禁止转让、出租、抵押的其他情况。

　　第八条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应报县（市、区）人民政府或原批准机关依法批准后方可办理土地使用权转让手续。

　　（一）转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，维持原划拨用地方式，办理不动产转移登记；

　　（二）转让后土地用途不符合《划拨用地目录》或受让方申请变更为有偿使用的，在符合国土空间规划和转让要求的前提下，经依法批准后，由受让方依法依规补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。

　　第九条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让时，应提交以下资料：

　　（一）土地使用权转让申请；

　　（二）《国有土地使用证》或《不动产权证书》；

　　（三）双方签订的《国有建设用地使用权转让合同》；

　　（四）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

　　（五）改变土地用途或划拨变更为出让的，需提交《国有建设用地使用权出让合同》、相关批准文件及补缴的土地出让价款凭证；

　　（六）企业破产、改制或重组涉及划拨土地使用权转让的，需提交国有土地资产处置有效批准文件；

　　（七）转让双方统一社会信用代码证书、组织机构代码证、法人代表人证明及个人身份证明；

　　（八）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。

　　第十条以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下，依法办理不动产转移登记，原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。除出让合同约定外，不得随意增设限制交易的条件和程序，确保土地权利人能够以平等的主体地位参与市场交易。出让土地使用权转让后，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移，土地使用年限为原出让合同约定的剩余年限。

　　第十一条国有建设用地使用权转让后，受让方应按原出让合同约定的土地用途、使用年限及出让合同约定进行开发建设，不得擅自改变土地用途、调整容积率等，禁止未经批准擅自改变土地用途、调整容积率等行为，一经发现，依法依规予以处理。

　　第十二条国有建设用地使用权转让后，受让方申请土地用途变更或调整容积率的，自然资源行政主管部门结合宗地具体情况制定《国有土地使用权出让方案》，对土地出让价格、土地用途、使用年限等进行明确，报县（市、区）人民政府或原批准机关批准后，补缴土地出让价款，与受让方签订补充合同或变更协议。

　　第十三条因地上建筑物及其他附着物所有权依法转让导致国有建设用地使用权转让的，剩余土地使用年限不足1年或已超出原出让合同约定使用年限的，转让方需先申请土地使用权续期，报县（市、区）人民政府或原批准机关批准同意后，再依法申请办理国有建设用地使用权转让手续。

　　第十四条以出让方式取得的国有建设用地使用权转让时，应满足以下条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让价款，并取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额（出让价款和税费除外）的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　第十五条房地产开发和其他经营性用地未完成开发投资总额（出让价款和税费除外）的25%以上，或者已完成地上建筑面积未达到应开发总建筑面积（不含地下）的三分之一以上的，土地使用权人申请转让的，经自然资源行政主管部门审核批准后，可以预转让。

　　转让双方签订土地转让协议后，可以办理预告登记。达到法定转让条件后，依法办理不动产转移登记。预告登记后，先行签订的建设用地使用权转让合同失效或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　第十六条达到转让条件的房地产开发用地，在不影响正常使用功能的前提下，经房地产主管部门同意，开发企业可以申请对尚未开发建设的用地进行分割转让，并严格按原批准规划开发建设。分割转让后剩余已建成的房地产用地经依法批准调整容积率的，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。

　　第十七条工业用地使用权转让后，受让人为提高土地利用率，在原土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造，不需要补缴土地出让价款。

　　第十八条达到转让条件的工业用地，允许对土地使用权进行分割转让。已建成的工业项目用地分割转让的，应当按照房地产权统一的原则办理分割转让手续，且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。

　　第十九条鼓励在建或已建成项目和长期停产企业将剩余空闲土地等低效用地通过分割转让形式，提高土地利用率。

　　第二十条以出让方式取得的建设用地使用权转让时，应提交以下资料：

　　（一）土地使用权转让申请；

　　（二）《国有土地使用证》或《不动产权证书》；

　　（三）双方签订的《国有建设用地使用权转让合同》；

　　（四）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

　　（五）改变土地用途或调整容积率的，需提交相关批准文件及补缴的土地出让价款凭证；

　　（六）转让双方统一社会信用代码证书、组织机构代码证、法人代表人证明及个人身份证明；

　　（七）共有土地或地上附着物权利人出具的书面同意意见；

　　（八）属于人民法院裁定、因抵押权实现的土地使用权转让，需提交裁定书和协助执行通知书；

　　（九）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。

　　第二十一条以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，可继续保留为作价出资或入股方式，也可以经依法批准后，补缴土地出让价款，将土地使用权性质变更为出让方式。

　　第二十二条以授权经营方式取得建设用地使用权转让，在土地使用年限内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，不需要缴纳土地出让价款；向本集团公司以外的单位或个人转让时，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。

　　第二十三条国有建设用地使用权一经确定，不得随意调整。确需分割、合并的，应满足以下条件：

　　（一）已全部办理土地确权登记手续；

　　（二）分割、合并后的地块应具备独立分宗条件；

　　（三）分割或合并后的总土地面积和总建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原出让合同约定或划拨决定书规定的开、竣工时间；

　　（四）涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记的，须征得土地抵押等他项权人同意；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；合并后地块涉及土地出让年限不一致的，土地出让到期年限不得晚于合并前地块最早到期年限；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

　　第二十四条国有建设用地使用权转让双方应当依法申报交易价格。国有建设用地使用权转让时，转让双方申报价格比标定地价低20%以上的，县（市、区）人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，县（市、区）人民政府有权行使优先购买权。

　　第二十五条加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源行政主管部门应当根据人民法院要求，向人民法院提供所涉及不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况。

　　第二十六条市本级要大力推进线上交易平台和信息系统建设，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监督”交易流程，各县（市、区）要鼓励交易双方通过吴忠市建设用地二级市场交易平台（以下简称“交易平台”）发布和获取市场信息，可自行交易，也可委托交易平台公开交易。当事人在交易平台申请委托交易，经属地自然资源行政主管部门审核通过后，在交易平台公开挂牌或拍卖，按价高者得的方式确定竞得人。

　　第二十七条当事人在交易平台发布国有建设用地使用权交易需求信息的，发布后90日内未达成交易的，信息自动失效，当事人可以重新发布。

　　第二十八条线上交易按照以下程序办理：

　　（一）提出申请。委托人在交易平台发布委托交易申请，并提交相关资料；

　　（二）受理审核。属地自然资源行政主管部门审核委托人提交的申请资料，确认交易资格。必要时，可现场勘查核实宗地或地上建筑物实际情况；

　　（三）发布公告。审查通过后，委托交易协议自动生效，属地自然资源行政主管部门在交易平台发布交易公告。

　　（四）申请竞买。竞买人按照规定足额缴纳竞买保证金，并足额预存交易所需资金，同时在交易平台上传以下资料：

　　1.竞买申请书；

　　2.竞买人身份证明材料；

　　3.委托他人代为竞买的，应同时提交授权委托书及委托代理人的身份证明材料；

　　4.其他相关材料。

　　（五）公开竞价。属地自然资源行政主管部门对竞买人资格审查，审核通过后进行系统竞价并确定竞得人，交易双方约定合同签订时间。

　　（六）合同签订。交易双方通过交易平台申请合同服务，签订合同并上传扫描件至交易平台。

　　第二十九条国有建设用地使用权交易实行结果公示制度，在交易平台首页滚动公示每宗地交易办理结果，公示时间不少于十个工作日。

　　第三章国有建设用地使用权出租

　　第三十条国有建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租，但不得违反法律法规和有偿使用合同的约定或划拨决定书的规定。出租双方应当签订出租合同，明确双方的权利和义务。租赁期限不得超过土地使用权剩余年限，且最高不得超过二十年。

　　第三十一条以有偿方式取得的国有建设用地使用权出租或转租的，不再缴纳土地出租收益。

　　工业用地使用权出租后，在符合规划、不改变用途的前提下，经出租人同意，承租人在租赁的土地上新建厂房及附属设施，或对原厂房进行翻建改造，不再增收土地价款。

　　第三十二条以划拨方式取得国有建设用地使用权，经批准准予出租的，应按程序到自然资源行政主管部门办理国有建设用地使用权出租合同备案手续，按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

　　宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可以分割的，应依法补办出让等有偿使用手续。

　　第三十三条建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向自然资源行政主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租批准手续。

　　第三十四条国有建设用地使用权出租实行线上交易的，具体流程参照本办法第二十八条执行。

　　第四章??国有建设用地使用权抵押

　　第三十五条依法取得的国有土地使用权按照出让合同约定或划拨决定书规定开发建设，取得《国有土地使用证》或《不动产权证》的可依法依规设定抵押权。

　　第三十六条自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上附着物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记。涉及企业之间债权债务合同的，须符合有关法律法规的规定。

　　第三十七条以划拨方式取得的国有建设用地使用权可以连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

　　第三十八条允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得国有建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时，土地使用权可按照批准的规划方案约定的独自使用范围设定抵押，但不得切割建筑物，不得改变土地用途，原有经营活动持续稳定进行，且不得损害利益相关人权益。

　　第三十九条土地使用权及地上建筑物、其他附着物可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在土地抵押权登记簿中载明抵押权的顺位。

　　第四十条??国有建设用地使用权抵押合同由抵押人和抵押权人根据国家规定签订，逐步推进抵押合同与交易平台对接。

　　第四十一条国有建设用地使用权抵押实行线上交易的，具体流程参照本办法第二十八条执行。

　　　第五章附则

　　第四十二条本办法自2023年3月1日起施行，有效期五年。

　　本办法与国家法律法规、自治区有关政策不一致的，以国家和自治区相关规定为准。《吴忠市国有土地使用权交易管理办法》有关规定与本办法有冲突的，按本办法规定执行。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押，可参照本办法执行。来源：吴忠市人民政府网站