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　　案情简介

　　2017年8月，张某及其丈夫李某（2022年4月病逝）作为甲方，王某作为乙方，双方签订房屋买卖合同，将安置楼房一套及储藏室一间出售给王某，出售价格为50万元。合同第七条约定：“若该房屋以后能办理不动产产权证、房屋所有权证、土地使用证、契税证等有关房屋证件，甲方必须无条件协助乙方办理。办证费用由乙方承担。”签订合同当日，王某付款50万元，张某及其丈夫共同为王某出具收到购房全款50万元的收条一份。2019年7月，案涉房屋办理产权登记，由张某单独所有，土地性质为国有划拨建设用地，房屋建筑面积125平方米，储藏室建筑面积22平方米，权利性质系动迁房。2023年1月张某对案涉房屋办理了抵押登记，抵押开始时间2023年1月，结束时间2026年1月。案涉房屋由王某居住至今，一直未办理房屋产权过户转移登记。为此王某提起诉讼，请求依法判决张某继续履行案涉房屋买卖合同，协助其办理房屋产权过户转移登记。

　　山东省沂源县人民法院作出一审判决：一、被告张某于本判决生效后十日内协助原告王某将楼房及储藏室房屋产权转移登记至原告王某名下。宣判后，张某不服，向淄博市中级人民法院提起上诉。淄博市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　以案释法

　　本案被告由于缺乏证据而导致败诉，这就引出客观事实与法律事实的区别问题。客观事实不是一个法律概念，泛指一切客观存在的事实。比如甲给了乙一万块钱。在民事诉讼中，符合民事法律规范，能够引起民事法律关系发生、变更、消灭的客观事实才能称之为法律事实。比如甲给了乙一万块钱，并打了借条，借条的出现，就可以形成法律上的借贷关系，在客观事实基础上形成法律事实。在二者发生冲突时，法院会采纳法律事实来还原案情。所以，广大个体工商户在涉及较大数额款项往来时，要尽量通过书面形式留痕，如撰写借欠条、出具收据、微信聊天确认、电话录音等方式固定证据，形成法律事实，谨防在发生纠纷时各凭一张嘴，你我都有理。

　　本案争议的焦点有两个，一是原、被告签订的房屋买卖合同是否有效？二是抵押财产在抵押期间能否转让？

　　一、关于合同效力问题。

　　“小产权房”并不是一个法律的专有名词，是人们在社会生活中形成的一种约定俗成的称谓，其一般指的是未经过法定程序进行征地以及审批、未缴纳土地出让金等费用，由农村集体或镇政府独立开发或与房地产开发公司联手在农村集体土地上开发建设的房屋。“小产权房”没有合法有效的产权证，购房合同也不会予以备案。一般有如下几种类型：（1）村民自行筹资兴建；（2）村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房；（3）开发商出资，村集体出地合作建设的楼盘。

　　本案中，在原、被告签订房屋买卖合同时，案涉房屋没有办理国有土地使用权证，系传统意义上的“小产权房”。根据庭审调查，被告张某未提供相应的证据证明其在一审开庭前向原告王某主张房屋买卖合同无效，请求撤销房屋买卖合同。2019年7月26日，案涉房屋办理不动产产权登记，认定案涉房屋所涉土地系国有划拨建设用地，案涉房屋系国有划拨土地上的城镇住房，被告张某单独所有国有建设用地使用权，因此，案涉土地不属于农村集体建设用地，也就是说，在办理不动产产权登记后，案涉房屋不再属于传统意义上的“小产权房”。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第44、45条均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便原、被告签订的房屋买卖合同违反该两条规定，也不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。

　　综上所述，案涉房屋属于国有划拨土地上的城镇住房，上市交易应当补缴土地出让金，但不违反不得上市交易的法律禁止性规定，案涉房屋买卖合同合法有效。

　　二、关于抵押财产在抵押期间能否转让的问题

　　《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”被告就案涉楼房办理抵押登记的时间是2023年1月11日，抵押问题应当适用《民法典》的规定。

　　《民法典》第406条关于抵押财产的转让，较之前的立法变化较大，不再限制抵押物的转让，即抵押财产的转让，不必经抵押权人同意，也无须将清偿全部债务以涤除抵押权作为前提条件。之所以有这样的立法变化，原因在于抵押权的追及力。抵押权本质上为对物权，而非对人权，允许负担抵押权的抵押财产转让，并不影响抵押权人就抵押物财产的优先受偿权。在抵押权已经进行登记的情况下，买受人自愿买受的，根据抵押权的追及效力，允许抵押权人向买受人主张抵押权，对买受人并无不公。反之，已设立但未经登记的动产抵押，不能对抗善意买受人，由抵押权人来承担因未办理登记而产生的风险，对抵押权人亦无不公。

　　本案中，案涉楼房的抵押登记对被告协助履行办理房屋过户登记义务无实质影响，没有法律或者事实上履行转移登记义务的阻却事由。综上所述，对原告要求被告履行协助办理产权登记义务的诉讼请求予以支持。

　　法条链接

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

　　第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

　　《中华人民共和国民法典》第四百零六条

　　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。来源：澎湃新闻