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宅基地所有权属于农民集体 不得任意买卖和转让
发布日期:2023-10-25点击率:213

  案情

  12月6日,合阳县人民法院城关法庭审结了一起合同纠纷案件。原告将20万元案件款通过法院交付给被告,被告返还原告宅基地及地上房屋。

  原告父亲与被告系同事关系。2009年3月原告父亲与被告口头约定将原告名下一宅基地及地上60平方米的房屋出卖给被告,被告按约定支付了款项。2009年年底被告装修房屋后入住并增添了物品,但此后双方因其他经济事项产生矛盾致关系不睦。2022年6月,原告以双方签订的买卖合同属无效合同为由,请求法院确认该合同无效并要求被告立即返还宅基地及其地上房屋。

  被告辩称其已在案涉房屋生活了10余年,在此期间原告从未主张过权利,现原告起诉要求返还房屋,不合乎情理与法理,且已经超过3年诉讼时效。如果法院判决将房屋返还原告,原告也应按照房屋现价值向其支付差价。

  调解

  办案人员了解案情后,耐心做当事人调解工作,但原、被告各执一词,互不让步,加之对房屋的经济价值难以准确估量,调解陷入僵局。办案人员综合案情及相关法律规定,告知当事人案涉口头买卖协议因违反法律的强制性规定而无效,被告应向原告返还宅基地及房屋,但原告作为过错大的一方也应向被告支付房屋价值差价,且该案不适用诉讼时效之规定。根据“谁主张谁举证”原则,被告遂提出鉴定申请,请求对案涉宅基地上所有建筑物及附属设施予以价值评估,但又因无力承担鉴定费用提出撤回鉴定申请。调解又陷入僵局。

  随后,办案人员通过多次走访了解,并结合近年来类似买卖的交易价格,对案涉宅基地及房屋价值进行了确定,得到双方当事人一致认可。经过多次协商,双方当事人达成了调解协议。

  点评

  法官表示,违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。宅基地属于集体经济组织所有,不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

  《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法官介绍,无效合同自始无效,且只能由人民法院或仲裁机构确认合同无效,当事人不能自行确认合同无效。合同被确认无效后产生的财产返还请求权属于物上请求权,即物权的请求权,而物权不适用诉讼时效,则物上请求权亦不能适用诉讼时效;诉讼时效仅适用于财产权利当中的债权性请求权,而合同无效的确认属于形成权,因为确认合同无效可以单方面来实施此行为,不需要得到另一方的同意,不适用诉讼时效制度。

  来源:西部法制报