对房屋价值评估是征地拆迁中的必经程序，集体土地上的房屋虽然法律没有明确规定要评估，但是一旦要评估就必须要合理合法。可往往在这个评估阶段征收方要么不评估，要么评估存在很大的问题，导致被拆迁人合理补偿有所损失。

　　郑先生是浙江省某市村民，在2014年的时候，郑先生分别与其他村民签订了土地承包经营权出租合同，承租该村近35亩土地用于种植苗木，约定种植时间6年。此后，郑先生一直经营苗木绿化生意。可是在2015年的时候，相关部门欲修建高速公路，对所涉及到的土地要进行征收，这其中包括郑先生所承包的土地。但是相关部门与郑先生就苗木基地的补偿问题始终没有达成一致，郑先生并没有进行相关的清理工作。在去年的时候，高速公路指挥部和镇政府下发了《交地清表告知书》，要求郑先生在十五日内完成清表工作，由于补偿没谈妥，因此郑先生并没有进行清表工作。没隔多久，相关部门便对郑先生的苗木基地进行了强制清理。为了挽回损失，委托了凯诺律师。

　　凯诺律师随后通过法律程序确认了相关部门及镇政府强制清理郑先生苗木行为违法。随后，针对强行拆除行为给郑先生带来的损失，郑先生提起了行政赔偿，一审法院判决，郑先生所在市相关部门赔偿给郑先生一百八十五万元。但凯诺律师并不认可一审判决中房地产评估公司及造价工程咨询公司所做的评估报告认定的赔偿数额，对此再次上诉给浙江省高级人民法院。庭审时，凯诺律师认为，对郑先生花木作出评估的房地产评估公司并不具备对花木等进行评估的资质且该评估公司系征收部门单方选择的结果，而且也没有遵循相关规定，对此该评估报告的真实合法性还有待考证。其次，造价建筑公司在实际作出报告时，并没有按照双方无异议的数据予以认定，且该公司无专业资质，以该结果作为最终的结果有失公允。最终，法院判决撤销中级人民法院作出的行政赔偿判决，并判决相关部门赔偿郑先生二百四十万元。

　　凯诺律师说，拆迁评估是否合理直接影响着老百姓的征地拆迁补偿款，如果评估过低，评估机构没有资质，那么被拆迁人的补偿自然就会很低。

　　评估机构的选定与资质

　　《国有土地上房屋征收与条例》(以下简称《征收与补偿条例》)第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　依据《房地产估价机构管理办法》第三条规定，对被征收房屋进行评估的房地产评估机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，应该列明评估机构和评估人员的资格证明。

　　评估方法基本可分为三类：

　　第一类是市场比较法，就是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。

　　第二类是成本法，根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　第三类 就是收益法，这个方法可根据拥有的房屋所有权，在现在和未来可能为其带来的利益。

　　根据《评估办法》第十四条的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素；被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，征收当事人协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　不可否认，征地拆迁中，拆迁评估所占的比重很大，是征地拆迁过程中必不可少的一个程序。因此如果发生拆迁评估有问题或是拆迁程序不合法，被征收人要及时的咨询专业拆迁律师，通过法律途径解决所遇到的问题。

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