集体土地上房屋拆迁可由户主代表家庭成员签订安置补偿协议

　　——胡小某诉江阴市徐霞客镇人民政府确认拆迁协议无效案

　　裁判主旨

　　在城市更新的拆迁补偿程序中，确认房屋产权人是开展拆迁工作的首要环节。对此，国有土地上房屋与集体土地上房屋有所不同，基于集体土地上农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿以户为单位进行，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分。

　　基本案情

　　胡某荣与吴某娣系夫妻关系，二人先后育有胡荷某、胡瑞某、胡小某、胡健某四名子女。1990年，胡某荣与吴某娣建造楼房两间、辅房一间，合计用地133.85平方米。吴某娣、胡某荣先后去世，四位子女未在两位老人去世后对上述案涉房屋进行分割。

　　1995年7月24日，胡健某与王菊某办理结婚登记手续，二人居住在案涉房屋中，王菊某户口也迁入其中。1998年8月胡健某去世。此后，王菊某将上述房屋一直出租他人并收取租金。现王菊某为案涉房屋户主及唯一成员。

　　2021年8月8日，因高压线建设需要，徐霞客镇政府（甲方）与王菊某（乙方）就上述房屋签订案涉协议书，明确了补偿方案及签约奖励。目前王菊某领取了部分补偿款，安置的房屋尚未取得，也未进行结算。

　　胡小某认为胡某荣与吴某娣出资建造的农村宅基地房屋系胡某荣夫妻共同财产，属于胡小某依法可继承的财产，其与胡荷某、胡瑞某系案涉房屋第一顺位继承人，徐霞客镇政府擅自与王菊某签订了拆迁补偿安置协议书，损害了胡小某的权益，拆迁协议应为无效协议。

　　江阴法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……。”基于农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿是以户为单位进行的，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分，也应当认可户主具有代表其家庭接受行政机关履行保障义务的权利。现王菊某作为案涉房屋家庭户户主及唯一成员，多年来对案涉房屋实际占有使用，是该户的当然代表，有权对外代表该户从事相应的民事行为。故案涉拆迁协议有效。案涉协议书系对案涉房屋一户给予的安置补偿，目前拆迁安置尚未结束，拆迁权益尚未明确，若胡小某认为其与王菊某之间就拆迁权益存在分家析产纠纷，可待拆迁安置完毕后另行主张相应权利。

　　典型意义

　　涉拆案件是行政诉讼领域的高发案件也是重难点案件。而对被拆房屋产权的确定是开展拆迁工作的首要环节也是难点所在。实践中因房屋产权纠纷而引发的确认拆迁协议无效的行政诉讼案件频发。在房屋有多个共有人且己方并未对房屋实际占有使用时，要定期查看房屋状态，关注房屋所在地是否发布拆迁公告等，如发现房屋存在被拆情况，及时向相关部门提出异议。如发现另一方共有人已与相关部门签订拆迁补偿协议，根据土地性质及签订协议等实际情况，如案涉房屋是否进行产权登记、签约人员有无权利代表该户、一方共有人是否实际占有使用房屋、拆迁部门对涉案房屋是否做好尽职调查等，选取合适的维权方式，以降低维权成本。拆迁部门在房屋确权阶段要注重对房屋产权的调查，明确该房屋的建设者及去世后的继承情况，同时做好对拆迁协议签约主体的审查工作，从源头减少此类案件的发生。

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　　来源：江阴法院、宅基地理与利用、鲁法行谈