最高法司法观点：协议收购未果应依法启动征收补偿程序

　　【实务问答】

　　1．协议收购与征收补偿是何种关系

　　政府依法取得相对人不动产物权，既可以通过自愿公平等价有偿的市场化购买方式，也可以通过根据公共利益需要实施强制征收并公平合理补偿方式。特别是在旧城改造过程中，为实现公共利益和行政管理目标，有些政府先不实施征收，而是委托国有公司以签订收购协议的方式取得相对人房屋进而予以拆除。此种方式在一定层面上能促进双方公平协商，有助于以高于征收补偿价格的方式来给予物权人更加充分的补偿安置，减少纠纷，提高旧城改造效率，因而具有现实合理性和可行性，不宜简单地否定“收购”代替“征收”模式的合法性。

　　2．收购协议的性质与合法性审查标准

　　此类收购协议的性质，在实践中有一定分歧。有观点主张既然是平等主体基于自愿公平等价有偿原则签订的协议，即应当认定为民事协议。笔者认为，至少在旧城改造中的收购协议，宜认定为行政协议。因为，协议的目的即实现公共利益，协议收购只是代替应当依法进行的“征收”，房屋最终也被政府以所有权人身份进行拆除。实践中，各地出面签订收购协议的主体各不相同，有国有独资公司、城投公司甚至是街道办事处或者拆迁办，基于合同相对性原则，因签订与履行协议发生纠纷后，不宜直接以政府为被告提起诉讼。人民法院审查协议的合法性，应当依据《中华人民共和国民法典》与《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》审理。收购主体存在以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。

　　3．协议收购未果后启动征收补偿程序的条件

　　协议收购的前提即为平等、自愿协商。物权人在收购方未能满足其收购要求的情况下，有权自愿选择不出售其房屋；收购方有义务尊重其不签订收购协议的权利，不能“强买强卖”。在物权人未签订收购协议并在涉案房屋内居住的情况下，收购方破坏性拆除相邻的房屋，对物权人居住或者经商环境造成严重影响的，则构成侵权，应当依法承担法律责任。此种违法责任，既可能是侵权赔偿责任、恢复原状责任，也可能是因房屋收购与拆除等先行行为而产生的市、县政府依法启动征收补偿程序的责任。收购方破坏性拆除相邻房屋，既严重影响物权人房屋的安全性、舒适性，也造成房屋周围居住环境或商业功能丧失的，市、县政府因自己的先行行为而产生进行征收并补偿的附随义务或者赔偿房屋价值的附随义务。在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。来源：鲁法行谈