珠海创新推出工业用地新政支持实体经济

　　今天是“6·25”第28个全国土地日，“珍惜土地资源?建设美丽家园”为今年全国土地日宣传主题。

　　珍惜土地资源，才能建设美丽家园。珠海市国土资源局相关负责人表示，节约资源和保护环境是我们的基本国策，我们要严格落实最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，探索土地资源有偿使用，有序推进低效用地再开发，开辟“守住总量、盘活存量、控好增量、用好流量”的新路子，既准确把握“地尽其用”的度，又充分发挥市场资源配置作用，深化土地资源有偿使用制度改革，不断创新节约集约新机制。

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　　珠海正处于大发展的关键节点，如何利用好有限的土地资源，推动珠海新时代“二次创业”？今年5月7日，市政府印发了《珠海市人民政府关于印发完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展实施意见的通知》（以下简称《实施意见》）。针对降低工业企业用地初始成本，扩大工业用地有效供给，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业企业转型升级提出了多方面政策措施。

　　值得关注的是，为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造，《实施意见》从加大工业用地保障力度，把握工业用地供应关键环节，优化工业用地供应方式，盘活利用存量工业用地和完善工业用地监管制度等五个方面明确提出了多管齐下的有效措施。

　　该《实施意见》由市国土资源局牵头起草。针对降低工业用地成本，支持实体经济发展，在指标、弹性出让、租赁、竞买模式、续期、转型利用、分割转让、增容等实施措施方面均有不少创新亮点。

　　该《实施意见》自颁布之日起实施，有效期三年，即2018年5月7日至2021年5月7日。

　　关键词：“指标”优先保障

　　政策：

　　保障工业用地供给，加大供给力度。加强工业用地统筹管理，研究划定产业区块控制线，稳定工业用地总规模，确保中长期内珠海市工业用地总规模不低于140平方公里，新增工业用地优先保障新增建设用地指标。

　　解读：我市政策所指的工业用地包含工业、仓储、物流用地。新型产业用地按照我市已颁发的相关政策执行。

　　珠海市国土资源局相关负责人表示，“指标”优先保障体现在多个方面，首先，年度建设用地供应计划充分保障工业用地供应：确保中长期内珠海市工业用地总规模不低于140平方公里；对制造业发展较好的区域，市政府每年安排一定用地指标给予奖励。

　　其次，优先安排新产业发展用地：依据国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，各区可结合实际，确定重点发展的新产业，优先安排用地供应。统筹安排用地计划指标，重大战略性新兴产业项目由市统筹予以保障。

　　对“三旧”改造土地及新增建设用地指标优先保障重点工业用地需求：新增工业用地优先保障新增建设用地指标；每年旧工业用地减量化腾挪出的土地指标，按照不低于1/3的比例用于重点工业项目。

　　最后，园区标准厂房容积率超过2.0，用地计划指标可返还：国家级和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设的标准厂房，经市人民政府确认其容积率超过2.0并由土地使用者提出申请后，所使用的用地计划指标可由市国土资源主管部门向省国土资源主管部门申请予以返还。

　　关键词：弹性出让

　　政策：

　　全面实行弹性年期出让。为进一步降低实体经济企业成本，经各区政府（管委会）或市政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

　　解读：根据我国的土地管理政策法规，工业用地出让的最高年限是50年。各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。而有关研究报告指出，我国企业的平均寿命仅3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7年-8年。

　　珠海市国土资源局相关负责人表示，《实施意见》推行的弹性出让政策，既可推进企业“轻资产”运行，又可满足产业差别化用地需求，切实提高土地利用效率。

　　此外，《实施意见》提出确定年期修正系数：采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估。对于采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的，可按照出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让（租赁）底价。

　　关键词：租赁政策变化

　　政策：

　　鼓励以租赁方式使用土地。依法租赁国有建设用地用于工业项目的，采取公开方式供应，土地租赁期限最长不得超过20年。在租赁期内，经辖区政府（管委会）核准，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以整体转租和整体抵押。

　　解读：国土资源局表示，旧的租赁政策中，企业在租赁期届满后需要受让土地使用权的，必须通过招拍挂程序与其他市场主体在同等条件下竞争土地使用权。

　　而新的租赁政策改变为：以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件的，在同等条件下原租赁企业优先受让。

　　关键词：创新竞买模式

　　政策：

　　为促进节约集约用地，提供工业项目效能，除采用“价高者得”的单纯竞价模式外，可根据工业项目实际情况，采用“定地价、竞效益指标”及“综合方案招标”等模式出让土地。同时，积极探索由国有企业代表政府以土地使用权入股工业项目。

　　解读：国土资源局解读说，“定地价、竞效益指标”即以固定的出让价格出让土地，竞买企业报出的工业项目效益指标最高者为竞得人。效益指标可以选择投资强度、产出效率、总产值等其中一项作为竞争目标，也可以多项指标的综合数值为竞争目标。

　　“综合方案招标”即通过公开招标的方式，由评标小组对竞买企业报出的土地受让价格、效益指标及建设运营方案进行综合评审，并以综合数值最高者为竞得人。

　　关键词：“净地”出让土地

　　政策：

　　拟出让的土地必须是未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等公共开发所必需的基本条件。

　　解读：

　　国土部门表示，与以往不同的是，为加快工业用地供应节奏，宗地填土平整工作可依据项目实际建设需求研究实施，对确实不影响宗地开发建设工作的可以现状供地，但必须保证竞得企业无障碍施工，以确保“净地”出让土地。

　　关键词：灵活确定工业用地面积

　　政策：

　　为避免一次性供地过大造成的用地利用率较低及闲置等情况，既可以先确定出让宗地面积后再采取公开方式供应，也可以先不确定出让宗地具体面积，通过竞单位面积地价（租金）方式确定土地使用者。

　　另外，为促进节约集约用地，降低企业成本，城乡规划管理部门可根据项目实际情况，研究合并出让用地的用地红线与围墙线的可行性。

　　解读：

　　有关人士表示，此政策有利于提高工业用地的利用率，有效防止工业用地闲置的发生。而研究用地红线与围墙线的合并，将进一步降低工业企业的用地成本，促进了实体经济发展。

　　关键词：转型利用

　　政策：

　　鼓励工业用地原址升级改造。传统产业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与属工业类别的文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

　　解读：值得关注的是，为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造，《实施意见》明确提出了工业用地转型利用政策：传统工业企业转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地5年的过渡期，期满后可以协议方式办理相关手续。

　　在符合控制性详细规划的前提下现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款。

　　相关政策

　　分割政策

　　分割政策：允许制造业企业的工业物业产权（不含行政办公、生活服务设施及其他用途物业）按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的生产型项目。

　　有关要求：“层”为分割的最小单元，不允许按“套、间”进行分割。目的是抬高炒作工业房地产的门槛，防止因厂房价格上涨损害我市工业竞争力。

　　增容政策

　　增容政策：对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款。

　　有关要求：须符合规划、不改变用途，通过加建、扩建、地下空间来提高容积率、建筑密度的。

　　“三调”小知识

　　调查目的

　　全面查清当前全国土地利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，健全土地调查、监测和统计制度，强化土地资源信息社会化服务，满足经济社会发展和国土资源管理工作需要。 主要内容

　　土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况、土地权属及变化情况，以及土地条件包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。重点调查永久基本农田现状及变化情况，包括永久基本农田的数量、分布和保护状况。

　　时间安排

　　2017年第四季度开展准备工作，全面部署，完成调查方案编制、技术规范制订以及试点、培训和宣传等工作。

　　2018年1月至2019年6月，组织开展实地调查和数据库建设。

　　2019年下半年，完成调查成果整理、数据更新、成果汇交，汇总形成第三次全国土地调查基本数据。

　　2020年，汇总全国土地调查数据，形成调查数据库及管理系统，完成调查工作验收、成果发布等。

　　公式?违法用地典型案例通报

　　近年来，珠海市委、市政府大力整治“两违”，提升了城市宜居环境，营造了依法用地的氛围，维护了良好的土地管理秩序。珠海土地执法工作得到上级部门充分肯定，2017年珠海市和香洲区在全省土地执法监察考核中分别获省政府通报表扬，金湾区（行政区）获二等奖。但违法用地行为依然存在，典型案例如下：

　　港信驾校用地查处整治

　　2014年1月13日，珠海市港信机动驾驶员培训中心未经有关部门批准在香洲区健民路东侧摆放货柜三间，搭建砖墙铁皮棚一间，建筑面积56平方米，占地面积9.3亩（其中硬底化地面约4600平方米），用做驾校。2014年6月，向当事人发出《行政处罚决定书》（珠国土香罚字【2014】6号），2015年9月16日，当事人自行履行了“罚款人民币62000元整”的行政处罚。2018年4月23日，当事人自行履行“立即退还非法占用的土地”的行政处罚。而后，在香山湖公园清理整治行动中，前山街道办牵头国土、城管等部门对其违法行为进行清拆。

　　案例二：

　　一渔港项目涉嫌违规占地推填土

　　××渔港项目位于香洲区洪湾村南侧、马骝洲水道北侧，2017年卫片监测图斑发现其涉嫌违规用地18亩（其中耕地8.4亩），属于违法推填土行为。

　　国土执法人员在2017年11月发现该项目公司违规占地行为后，当即进行法律政策宣传、批评教育及制止该行为，要求当事人及时对涉嫌耕地部分进行复耕，并多次赶赴现场指导复耕工作，完善复耕整治方案。经多方努力，该地块已分别种植了红薯、香蕉等农作物，整治复耕工作已完成。来源: 珠海特区报(珠海)

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