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比城镇户籍子女继承宅基地使用权更重要的是翻盖和处置权利!
发布日期:2020-10-23点击率:172

  一、七部门给人大代表的回复不是新指示和新意见:是重申,是再次明确

  这两天三农类媒体都在发自然资源部在对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中明确:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

  这次可是商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局七个部门共同研究,来头的确不小。

  可能很多媒体只看了标题而没有看回复的具体内容,就开始解读了,解读到了什么程度呢?解读到了城里人能否去农村买宅基地,还有人联想到了农村宅基地使用权的金融属性:抵押权。

  在三农领域,媒体承担的除了信息传递的基本左右,引导舆论走向,更重要的还有科普的职能,这是其他行业媒体所不具备的。所以,对三农媒体编辑或作者的要求就比其他行业的媒体编辑的综合知识能力要求要高一些。因为三农媒体面对的是知识水平普遍不太高,对法律法规接触不太多的农民群体。如果媒体的解读普遍出现了偏差,那么在农民心里可以就会引起疑惑、不解甚至是糊涂。

  主流媒体对这个回复的解读,偏了。首先标题就是误导:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

宅地基三权分置关系图

  大部分人看到这个标题,首先想到的是农村出来已经在城镇落户的子女,也能继承父母的宅基地使用权。进而又有人想到,这不就等于说:城市户籍的人也可以有资格具备农村宅基地的使用权吗?进而又有人联想到,这样是不是所城里人就可以取农村取得宅基地使用权了,宅基地使用权就可以脱离农村集体成员这个“资格权”的枷锁了?胆子再大一些的自媒体甚至都有可能推演出:农村集体成员的界线,虚化了。

  主流媒体的解读,都是按照上述的方向来推演的。

    那么,这种推演逻辑,究竟哪里错了?

  二、最重要的两个字“凭房”被遗漏:两字之差逻辑全变了!

  按照农村宅基地三权分置的改革方向:落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权、放活宅基地使用权。按这个描述,应该是先有宅基地资格权,然后才能有宅基地使用权,没有资格权,就谈不上使用权,否则资格还有什么意义?而宅基地资格权的主体是农户,农户(家庭)不是法律主体,更严格的法律主体还是农村自然人,严谨说应该是农村集体经济组织成员自然人。按照七部门的最新重申,粗一看,宅基地使用权主体的确突破了农村集体经济组织成员的范围,按常规理解,城镇落户定居的子女怎么也不能被确认为农村集体经济成员。

原文描述

  看一下回复的原文: 六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

  当然,原文是说了:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

  我们再看一下原来之所以这么认定的主要逻辑:七部门之所以共同研究决定城镇户籍的子女可以继承并办理不动产登记的原因是根据《继承法》,房屋是农户的财产,适用于《继承法》。但宅基地不是农户的财产和祖产,不能适用《继承法》。但是房地一体不分家,怎么办?这时《不动产登记操作规范(试行)》有规定:非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

  重点部分已经加粗了,为什么城镇户籍的子女可以办理不动产登记,是因为“因继承房屋占用宅基地”,继承的是什么?是“住宅的合法继承人”,为什么也是宅基地使用权的合法继承人,是因为有继承房屋这个唯一的条件。

宅基地不是农户的财产

  所以,逻辑清楚了,只有城镇户籍的子女因继承房屋占用宅基地这一特殊条件时,才可以在房屋存续期间“继承宅基地使用权”,此时宅基地使用权的基础并非一项独立的权利,而是房屋财产权的附属权利。当房屋的财产权不存在(老旧倒塌)了,城市户籍的子女因房屋而顺带获取的宅基地使用权自然也就消失了。

  房屋倒了子女能翻盖吗?只能老旧房屋修缮,但如果翻盖需要审批。所以,问题的关键是:城镇户籍的子女因房屋财产权而顺带获得的宅基地使用权,房屋翻盖权利并没有,或者是不确定有。

  按照现行的法律和权利框架,父母过世,如果房子倒塌了,子女并没有翻盖的权利。

  所以,别高兴的太早了,比宅基地使用权更重要的,是处置权。

  有几个城镇落户定居的农村子女会回农村居住呢?

  按照主流媒体的解读思路,你们真的想多了。来源:农地圈