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房屋拆迁纠纷律师:“拆除”才是违法建筑最终的“结局”吗?其实不然
发布日期:2021-09-13点击率:9

  房屋一拆迁就变“违法建筑”这在征地拆迁中是一种常态。实践中,常有征收方在与被征收人就补偿事宜谈不妥,且未作出责令交出土地决定书的情况下,就将被征收人的房屋认定为违法建筑直接给拆除,尤其是那些无证房屋或是未办理相关规划审批手续的房屋。那么无证房屋就等于是违法建筑吗?所有的违法建筑是不是最终结局都应当要给“拆除”呢?

  所谓的违法建筑在此之前我们说过许多遍,就是在建设之前未向有关部门申请,未办理相关的规划许可证等,违反了《土地管理法》和《城乡规划法》中的有关规定而建的房屋。

  严格来说,住宅、养殖场、工厂、仓库、停车场等,若未办理相关规划手续,那么绝大多数情况下不是被拆除就是被收回。尤其是一些占用永久基本农田建设的一些建筑物,一定会面临着被拆的局面,严重者还可能会被追究刑事责任。

  《土地管理法》第七十五条规定,违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  《土地管理法》第七十八条规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

  超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

  那么是不是所有的无证房屋或是被认定为违法建筑的房屋都应被拆除呢?

  其实并不是的。根据《城乡规划法》中的规定, 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

  村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

  从上述的规定中我们可以看到,违法建设有轻有重,对于一些较轻的违法建设行为一般可以采取罚款、限期改正以及没收的方式来处罚,对于一些违法建设行为较重的,即不能采取改正措施来消除隐患的,那么则可以限期当事人自己拆除,对于不能拆除的,那么则可以没收实物或是违法收入。

  因此实践中,相关部门一律将无证房屋或是未办理相关规划手续的房屋直接认定为“违建”且拆除,那么拆除行为则是不合法的。

  而且,并不是所有的无证房屋都是违法建筑,这点我们在之前的文章中也都有讲过。如果你的房屋始建时间比较的早,比如是90年代建的,或是更早之前建设的房屋、祖传下来的房屋,在当初那个年代,因法律法规的不健全,村庄管理较松散,导致用很少的手续或是只跟村委会说一声就可以建成,那么这类房屋如果遇上了拆迁,就不宜被认定为违法建筑而不予补偿,或是拆除。

  用一句话来概括的话就是,始建于2008年,即《城乡规划法》实施之前的,因历史遗留问题造成的无证房屋,在拆迁时,征收方需要按照合法建筑来对被征收人进行补偿,即补偿不得低于被征收人原有生活水平。

  另外,在征收之前相关部门并未对违法建筑进行调查、认定,而是在具体征收过程中才认定的,那么也需要给予相应的补偿。最高法院曾在相关案例中强调说,征收范围内的房屋往往情况都比较的复杂,尤其是城中村或旧城区内的房屋,存在大量因历史原因未依法办理产权登记或者未依法办理审批许可手续的建筑,对于此类建筑,有关部门应当组织相关人员依法进行调查、认定和处理,并应就此在行政诉讼中承担相关举证责任。负责调查、认定、处理的相关部门具有对未登记建筑的合法性作出认定和处理的法定职责。

  总之,凯诺律师需要提醒大家的是,并不是所有的无证房屋或是未办理相关手续的房屋都是“违法建筑”,如果是因历史遗留问题或是因相关部门的原因导致未办理房产证等相关手续的话,那么相关部门就不宜将这类房屋“一刀切”的认定为“违建”且拆除或不予补偿。因此实践中,若相关部门“一刀切”地将房屋认定为违建且拆除,那么,当事人就需要及时地收集有关证据材料,启动法律程序依法维护自己的合法权益。