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北京农村拆迁律师:宅基地上房屋拆迁补偿是怎么计算的?有这几种方式
发布日期:2022-08-01点击率:12

  宅基地上房屋拆迁中,老百姓往往关心的往往不是为何要被征收,土地征收的目的是什么,是谁征收,征收程序是什么,而是如何对自己进行补偿?补偿标准是什么?宅基地上房屋拆迁补偿的计算方式是什么?对补偿不满意要如何维护自己的合法权益等问题。

  事实上,关于宅基地上房屋拆迁补偿标准,《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中并没有做出具体的规定,而是由地方省、市、县级以上地方人民政府结合实际的情况制定相关的补偿标准。

  《土地管理法》第四十八条规定,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

  征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。

  关于宅基地上房屋拆迁补偿是如何计算的,虽然《土地管理法》中明确规定了,土地征收中,如果涉及农村村民住宅的话,被征收人可以选择货币补偿、产权置换及提供宅基地建房这三种补偿方式中的任意一种,但是《土地管理法》并没有就补偿如何计算做出详细的规定。

  不过虽然《土地管理法》中没有,但是自新的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》施行后,各地又在上述两部法律的基础上制定了较为详细的补偿规定,比如上海市发布的关于《上海市征收集体土地房屋补偿规定》中就宅基地上房屋拆迁被征收人选择货币补偿时如何计算补偿等作了较为具体的规定。一般是按照以下几种情况进行补偿

  对于建制撤销的,根据《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第十四条规定,被征地的村或者村民小组建制撤销的,宅基地使用权人或者居住房屋所有人可选择货币补偿,也可以选择产权置换。

  被征收人选择产权置换的,应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。

  前款规定的货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。

  本条及第十五条规定的单价,是指每平方米建筑面积的价格。

  本条及第十五条规定的房屋建安重置结合成新单价,由区征地事务机构委托估价机构评估;同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由房屋所在地的区人民政府制定并公布。

  同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,应当与安置房屋的供应价格相衔接,以保障被征地农民的居住条件。

  对于建制不撤销的,《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第十五条中规定,被征地的村或者村民小组建制不撤销的,该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的,按照本规定第十四条执行补偿,该居住房屋户内成员未全部转为非农业户籍的,按照下列规定予以补偿:具备易地建房条件的区域,宅基地使用权人可以在国土空间规划确定的居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿;不具备易地建房条件的区域,按照第十四条规定的货币补偿或者产权房屋调换方式执行。

  本条规定的货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+价格补贴)×房屋的建筑面积。使用新宅基地所需的费用,由区征地事务机构支付给提供宅基地的村或者村民小组。

  对于经营性用房,该规定中规定,只提供货币补偿,没有产权置换这一种补偿方式。而货币补偿的计算方式为:房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

  集体土地征收不同于国有土地上房屋征收,相对于来说比较的复杂,所以大家一定要多多地注意,比如宅基地和宅基地上房屋是分开进行补偿的,如果征收方将宅基地和宅基地上房屋算为一体进行补偿,那则是不合理的。

  另外,集体土地征收给予被征收人的补偿,不管地方如何规定,都不能低于《土地管理法》第四十八条规定的“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则。

  实践中,如果补偿标准低于上述规定的原则,或是征收方未遵循“先补偿、后搬迁”,违反了《土地管理法》中规定的程序,那么广大被征收人千万不要签订补偿协议,一定要及时地咨询专业律师,并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的合法权益。