北京房屋拆迁律师：拆迁中，怎么审查评估报告是否合法？有三点很重要

　　评估报告是土地征收、房屋征收过程中必不可少的一份文件，被征收人最后能拿到多少补偿，也基本都会体现在评估报告中，而且从实践过程中来看，评估报告也往往是征收方对被征收人进行补偿的主要依据。因此，评估报告这一份文件对被征收人来说是非常重要的，但也正因为评估报告能直接影响被征收人的切身利益。

　　所以，广大被征收人在征地拆迁中就一定要对评估报告引起重视，千万不要觉得这只是一份普通的文件，只是一份相关部门大致评估自家房屋价值的文件而已，并不会直接与自身利益有所挂钩，然后就置之不理了，这对被征收人来说是非常要不得的，否则，必定会影响到被征收人最终的利益。正确的做法是，我们在收到评估报告后，一定要及时地审查评估报告的合法性及合法性，那么，被征收人在收到评估报告后如何审查评估报告的合法性及合理性呢？有以下几点

　　1、评估机构的选定

　　审查评估报告是否合法，是否合理我们就要从评估机构的选定开始。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规中的规定，评估机构应当由被征收人协商选定。也就是说，被征收人可从有资质的评估机构当中，选定一家由其对自己家的房屋价值进行评估，如果涉及利益较大的话，还可以从有资质的评估机构当中多选几家对所涉及征收的房屋进行评估。

　　如果被征收人没有在规定的期限协商选定评估机构的话，那么则可以通过抽签、少数服从多数等方式选定评估机构。一般情况下，通过这种程序选定的评估机构，那所出具的评估报告基本上也不会有太大的漏洞。

　　但从实践过程中来看，许多征收项目中的评估机构并非是按照法定程序来确定的，而是由征收方在未经过被征收人任何同意的情况下，私自决定的，面明绝大多数基本上都不具备对被征收房屋价值进行评估的资质。那么，试想一下，这样的评估机构所出具的评估报告又怎么会是合理、公平且公正的呢？又怎会真正地有利于被征收人呢？

　　因此呢，凯诺律师提醒大家，在收评估报告后，一定要先审查出具评估报告的评估机构是否是由自己选定的，或者说是否是经过自己同意的评估机构，如果没有，且自己压根就不知道还有选定评估机构这一法定环节，自己便收到了xx评估机构出具的莫名其妙的评估报告，那该评估报告的合法性及合理性肯定就有待商榷了。

　　此时，作为被征收人在这种情况下，一定要及时地咨询专业律师，或是直接向上一级有关部门投诉、举报，避免日后出现对自己不利的后果。

　　2、评估时有没有考虑到被征收房屋的具体情况

　　房屋征收关系到被征收人的切身利益，所以对被征收房屋价值进行评估的环节则显得非常的重要。一般情况下，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，需要实地查勘，并结合被征收房屋的具体情况，然后依法作出评估报告，比如在对被征收房屋价值进行评估时，需要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　只有将影响被征收房屋价值的种种因素考虑进去，那么评估机构所出具的评估报告才有可能是合法、合理的。倘若评估机构未并考虑上述因素，且也没有实地查勘和调查，仅仅只依据航拍图或是别人提供的照片等，便出具评估报告，那肯定对被征收来说是非常不利的。

　　对此，凯诺律师提醒大家，在有评估机构要对自家房屋价值进行评估时，一定要积极地配合，一来可以督促他们公正的对被征收房屋进行评估，二来也能及时地发现他们有没有考虑到自家房屋实际的情况，一旦发现他们存在漏洞，那么我们便也可以及时地采取相应的措施来维护自己的权益。

　　3、评估时点

　　评估时点简单点来说，就是对被征收房屋价值进行评估的时间，按照法律法规上得来讲，对被征收房屋价值进行评估的时点应当以作出房屋征收决定之日为准，也就是说，如果作出房屋征收决定的时间是今年5月30日，那么评估机构就应当要参照5月30日左右的房地产市场价格来对被征收房屋价值进行评估。

　　不过，需要注意的是，一般情况下，作出房屋征收决定以后，评估机构应当要尽快对被征收房屋价值进行评估。可是实践过程中我们却发现，有的征收方在作出征收决定以后，便没有了下文，直至三四年后，才又重新启动了具体的征收工作，比如才开始对被征收房屋价值进行评估等。

　　这里，这里凯诺律师需要提醒大家，如果此时房地产市场价格已经发生了较大的变化，那么这评估时点就不宜再以作出征收决定之日为准了，而是需要重新确定评估时点，如果再以几年前作出房屋征收决定之日为评估时点，那将无法保障被征收人的切身利益。因此，实践中，如果征收方执意要以几年前作出征收决定之日为评估时点，建议广大被征收人一定要拒绝，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。