北京企业征收律师：仅依据航拍图可以强制拆除未办理审批手续的房屋吗？

　　在生活中，存在各种各样的无证房屋，也就是未办理审批手续而建的房屋。按照《城乡规划法》中的规定，无论是个人，还是单位建设房屋都需要严格按照《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规中的规定来办理相关的建设审批手续，只有办理了建房审批手续，即拿到了建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，以及农用地转用审批手续，那么，建设单位或者个人才能开殿具体的建设工作。

　　也就是说，建房（包括翻建、扩建）办理审批手续等手续是第一步，如果没有办理相关的审批手续从而直接占用土地就开始建设，那么从实践过程中来看，通常情况下，都会被相关部门认定为违法建筑，并被予以处罚，或将房屋拆除。

　　对于在征收范围内的未办理审批手续的房屋，同样也会被认定为违法建筑，而且只要被认定为违法建筑，那么必然征收补偿肯定是无法与其他合法房屋相提并论的，甚至有的地方对违法建筑都会不予任何补偿。

　　因为在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。另外《土地管理法实施条例》中的规定，自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。也就是说，在确定征收范围后，无论是谁都不可以对房屋进行翻建、扩建，甚至新建，也不可以在耕地上栽种新的树苗等，一旦发现，就会一律按照违法建筑，违法抢栽抢建等理由予以处理，不予补偿。所以，实践过程中，经常有征收方为了降低征收成本，就会依据该条规定将被征收人没有办理相关审批手续的房屋直接认定为违法建筑，并不予补偿。

　　不过话又说回来，认定为违法建筑可不是那么简单的，对于未办理审批手续的房屋的认定需要严格按照法定程序进行，这在《行政处罚法》等其他相关的法律法规中都有明确的规定。只不过，实践过程中，极个别的征收方在未办理审批手续的房屋时，往往仅会依据航拍图来认定房屋的合法性。那么，相关部门的这种认定方式合理吗？

　　首先，凯诺律师这里要告诉大家，实践中很多无证房屋，也就是未办理审批手续，未办理乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证的房屋，是因为很多种原因造成的，所以，从原则上来说，无论房屋有没有在征收范围内，相关部门在对此类房屋的合法性进行调查时，都应当要结合房屋的具体情况来，比如房屋的始建年限，了解房屋为什么会没有办理相关的建设手续和审批手续等。

　　如果仅以房屋有证或者无证来判断房屋的合法性，或者仅以卫星监测图（航拍图）来认定未办理审批手续的合法性，那么对当事人，尤其是房屋在征收范围内的被征收人来说肯定是不公平的，且其的认定行为从原则上来说也是不合理的。

　　因此，为了保护当事人的合法权益，为了防止相关部门在对未办理审批手续的房屋的合法性进行认定时采取简单粗暴的行为，自然资源部在《自然资源部关于统筹规范耕地保护卫星遥感监测工作的通知》中就作出明确指出，卫片监测是及时掌握耕地变化情况的辅助工具，是监测预警耕地不合理流出的技术手段，是快速发现违法违规占用耕地问题线索的辅助方法。

　　地方相关部门既要充分认识卫片监测对加强耕地保护工作的重要支撑作用，发挥好技术优势，更要认识到卫片监测发现耕地变化情况，只是提供问题线索，不能直接作为作出行政处罚的依据，必须坚持实事求是，开展实地核查，依据事实和政策，客观作出耕地变化合法性判断。

　　除此以外，在《关于开展2023年卫片执法工作的通知》 中也作出了明确的指示，卫片执法图斑是通过遥感监测判读反映的地表变化情况，各级自然资源主管部门不得将其直接作为行政处罚的依据。

　　从有关部门在文件中提到的要求来看，航拍图，也就是卫星监测航斑图，只是辅助地方相关部门查处违法用地的一种手段和方法，并不是可以直接作为对无证房屋（未办理审批手续的房屋）进行处罚的依据，也并非是可以对未办理审批手续的房屋进行直接强制拆除的依据。

　　所以，实践过程中，如果广大被征收人在征地拆迁中遇到，相关部门在未了解自己房屋具体的情况下，就以航拍图，或仅以自己拿不出相关的产权证就将房屋认定为违法建筑不予任何的补偿等，那么广大被征收人对于这样的行为一定要提高警惕，这很有可能是相关部门为了降低征收成本，从而想出来的一种办法，尤其是在前期征收方已经对自家房屋进行调查登记的情况下。

　　一般来说，如果在认定房屋是违法建筑之前，征收部门已经将自家的房屋依法进行了登记，那说明征收方已经对房屋认可了，只是后来因补偿不合理而自己没有签订补偿安置协议，没有搬迁，其才将房屋认定为违法建筑，不用多想，那么这种行为肯定是想以违法建筑的名义来促进拆迁。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，如果相关部门在未弄清楚房屋具体的情况下，就直接依据卫星滥测图将房屋认定为违法建筑，甚至依据卫星监测图，将房屋直接拆除，当事人一定要对此提高警惕，建议马上咨询专业律师，如果有必要可以在专业律师地帮助下，尽快通过法律途径来依法维护自己的合法权益，避免的合法权益被侵害。