北京农村拆迁律师：城中村改造中，对拆除重建类的房屋如何补偿？

　　近几年，国家为了推进城镇化建设、扩展产空间以及改善社会治理，重塑城市面貌等，启动了各项活动，比如城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造、城市更新活动等等。而当下城中村改造则成为了最为重要的项目之一，且受国家大力支持，因此许多老百姓也纷纷遇到了城中村改造。

　　所谓的城中村改造是指城市市区内的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合等多种方式进行综合改造开发的行为。简单点来说就是，对于市区内交通不方便，设施设备不完善以及房屋存在安全隐患的村庄，通过拆除新建、整治提升等各种方式进行改造，使得老百姓的居住条件有改善，生活质量有所提升，进一步提升老百姓的幸福感。

　　那也就是说，城中村改造一般有三种方式，分别为拆除新建、整治提升、拆整结合。对具备条件的城中村可以实施拆除新建，比如房屋已经存在明显的安全隐患，村庄内设施设备不齐全、不符合村庄规划等问题。对于不具备条件的，也就是说房屋不存在安全隐患，村庄内的相关设施设备也比较健全等，那么，可以在经过调查之后，进行整治提升，包括对部分房屋进行加固修缮，完善相关的设施设备等。对于在两者之间的则可以结合村庄内的实际情况进行，也就是拆除新建，整治提升一块进行。

　　只不过，从实践过程中来看，绝大多数情况下，城中村改造基本上都是以拆除重建为主，整治提升为辅，也就是将城中村内的房屋拆除，然后再重新建房。可房屋一旦被拆除，那么必然就会涉及老百姓的利益。因此在城中村改造中，如果房屋要被拆除新建，老百姓最关心的自然也就是补偿方面的问题。那么，城中村改造中，对于被拆除重建的房屋一般会如何补偿呢？

　　对于城中村改造中涉及拆除重建类的房屋如何补偿，补偿标准是什么，事实上，没有具体的法律法规来明确，而地方出台的城中村改造条例中也没有给出具体的补偿标准，一般情况下是按照地方拟定的补偿方案进行补偿安置的。

　　比如《东莞市城中村改造条例》中明确规定，市人民政府应当制定全市统一的补偿安置指引。镇人民政府应当按照全市统一的补偿安置指引以及改造项目实际情况确定补偿方案，并将补偿方案在拟改造土地所属的镇、村、社区、村民小组、居民小组范围内公示至少三十日。

　　也就是说，在启动城中村改造之前，相关部门首先要制定具体的补偿安置方案，并在村庄内进行公示至少三十日。一般情况下，补偿安置方案中会有具体的补偿标准，补偿方式等等事项。所以，在看到城中村改造补偿方案后，要第一时间拍照、录像留证据。

　　对于城中村改造补偿方案有异议的，与普通因公共利益实施的征收拆迁一样，广大老百姓也是可以在公告之日起的三十日内提出自己意见的，并且也可以要求相关部门组织听证，听证之后如果补偿方案确实有失合理、公平，那相关部门还需要重新调整补偿安置方案。

　　这里需要提醒大家的是，只要补偿安置方案确定了，那么日后不管是谁都不可以擅自提高补偿，或者是降低补偿，甚至另行补偿。因此在遇到城中村改造之后，除了要查看有没有补偿安置方案之外，还要看补偿安置方案中的补偿标准是否对自己有利，如果该补偿安置方案中的标准很有可能会使自己的生活水平降低，那么被征收人一定要提出来，一旦过了这三十日，相关部门就会认为您对城中村改造补偿方案没有异议，从而依据该方案进行补偿。

　　不过，虽然没有具体的补偿标准，但是凯诺律师可以很肯定地告诉大家，城中村改造中对于拆除重建类的房屋，至少需要提供两种以上的补偿方式对被征收人进行补偿，第一种是货币补偿，第二种是产权置换，或者是复建安置，当然有的地方也是大力推广房票安置，被征收人选择房票安置的，还会有一定的奖励。

　　一般情况下，在城中村改造中，如果被征收人选择的是货币补偿，那么需要给予被征收人合理、公平的补偿，而这个合理公平具体体现在，至少能让被征收人买得起房，也就是不能低于被征收人原有的生活水平，不能因城中村改造，使得被征收人生活上越来越贫困。

　　对于在城中村改造实施之前，该地块已经在城市规划区域内的，补偿标准则需要参考590号令中的规定进行补偿。

　　对于被征收人选择产权置换的，原则上来说需要按照拆一还一的标准来进行补偿安置，就是如果被征收人的房屋面积有100平方米，那么在相同地段上征收方也需要提供100平方米的房屋给被征收人，不能低于这个面积，否则原则上就属于侵害被征收人权益的行为。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家提，城中村改造中的拆除重建，不同于普通的征收拆迁具有强制性，需要经过三分之二以上村民的同意才能实施，如果绝大多数老百姓都不同意拆除新建，从原则上来说就能启动城中村改造。

　　实践中，如果遇到了相关部门以各种理由或者是手段（断水、断电、强拆等）强迫被征收人搬迁上楼，同意城中村改造（拆除新建）等情形，或者是对补偿标准有异议，征收方只提供了一种补偿方式等，建议被征收人一定要及时收集相关的证据材料，然后马上咨询专业律师，若有必要建议尽快在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。