北京拆迁补偿律师：关于宅基地上房屋拆迁补偿标准

　　随着城镇化不断的推进，越来越多的农村村庄因公共利益（比如修建公路，修建高铁，以及由相关部门组织的保障性安居工程等）需要被征收，这也意味着又会有不少的老百姓要遇上拆迁了。只要遇上征地拆迁，那么势必会与老百姓的切身利益息息相关，而且从实践过程中来看，广大被征收人在拆迁中最在乎的也往往就是征收补偿了，比如说自己家能拿到多少补偿，农村宅基地上房屋拆迁，每平方米会给予多少补偿等等。

　　事实上，对于补偿标准，无论是征收农村集体土地，还是征收国有土地上房屋，《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中均没有作出特别详细的规定。一般情况下，对于征收补偿标准都是由地方相关部门结合《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来制定的。

　　比如土地补偿费和安置补助费，一般则是由地方相关部门结合地方的经济发展、土地用途、土地资源、土地区位、人口等其他利害因素通过制定区片综合地价来确定。而地上附着物、青苗等则是由地方相关部门结合被征地农民土地的情况等因素来制定具体的补偿标准。

　　对于土地征收中涉及农村宅基地上房屋拆迁的，每个地方也都是根据每个地方的经济发展水平，被征收房屋的实际情况等来制定具体的补偿办法的。也就是说，无论是地上附着物还是土地补偿费、农村宅基地上房屋都是没有统一的标准，需要结合实际的情况及地方制定的相关补偿办法来确定。下面我们以诸暨市为例，结合《诸暨市农村集体土地上房屋征收补偿安置办法》中的规定来告诉大家，一般情况下对农村宅基地上房屋拆迁是如何补偿的？

　　首先补偿方式有三种

　　根据《诸暨市农村土地上房屋征收补偿安置办法》中的规定，农村集体土地上房屋征收补偿安置实行易地联户自建、货币补偿、产权调换市场化安置三种方式。也就是说，一般情况下，农村宅基地上房屋拆迁中征收方需要提供产权置换、货币补偿以及易地联户自建等这三种补偿方式。如果农村村民住宅拆迁，但征收方只提供了其中一种，那么则就侵害了被征地农民选择补偿方式的权利。

　　所谓的货币补偿就是征收方需要结合房屋的情况，在与被征收人就补偿事宜协商好之后，一次性将所有的补偿都打到被征收人账户中。而产权置换就是，征收方需要在与被征收人协商好之后，提供与被征收房屋面积价值差不多的安置房，而易地联户自建，就是在有多余宅基地的情况下，需要提供宅基地让被征收人自行建房。

　　这里需要大家注意的是，就这三种补偿方式，被征收人可以结合自己的情况，随意进行选择，其既可以选择货币补偿、也可以选择产权置换，或者是易地联户自建，征收方不能剥夺。

　　其次具体的补偿标准

　　对于被征收人选择货币补偿的，一般情况下需要由被征收人协商选定评估机构，由评估机构结合被征收房屋的实际情况予以确定。但是在评估机构对被征收房屋价值进行评估时，需要先确定房屋面积，之后再由评估机构根据《诸暨市农村集体土地上房屋征收补偿安置办法》中的规定进行评估。

　　根据《诸暨市农村集体土地上房屋征收补偿安置办法》中的规定，可安置面积为被征收房屋合法建筑面积（含三层内未建部分建筑面积）按“拆一还一就近上靠”规定套型面积（规定套型面积从75平方米起，每25平方米一档增加）；也可按符合农业安置人口认定条件人均75平方米标准计算。

　　可安置面积与被征收房屋合法建筑面积相等部分，按货币补偿价格补偿。若选择按被征收房屋合法建筑面积“拆一还一就近上靠”规定套型面积计算可安置面积的：剩余部分可安置面积按评估的比准价的50%给予补助；若选择按符合农业安置人口认定条件人均75平方米标准计算可安置面积的：剩余部分可安置面积按评估的比准价的80%给予补助。

　　对于被征收人选择产权置换的，在上述货币补偿基础上给予15%的补助。产权调换市场化安置通过向被征收人发放《商品住宅安置购房证明》形式实施，在规定时间内使用《商品住宅安置购房证明》购买新建商品住宅的，再给予货币奖励，具体奖励办法另行制定补充文件。

　　不过这里凯诺拆迁律师需要提醒大家的是，从原则上来说，被征收人选择产权置换的，应当需要按照拆一还一的原则进行补偿安置，也就是说征收方提供的安置房面积至少要与被征收房屋的面积差不多，若有差价的话，还需要结清差价。所以，在拿到安置购房证明之后，需要及时审查这张证明合不合理，如果不合理，可以马上向有关部门反映，避免自己的合法权益被侵害。

　　而对于宅基地上面没有建房的，若宅基地权属确认有效的话，那么可以给予一定的补偿。批准占地面积给予收回农村宅基地使用权1000元/平方米的补助，其余不再给予任何奖励或补助等。

　　对于被征收人选择易地自建的，一般情况下征收方需要提供相应的宅基地供被征收人建房，同时还要给予被征收人一定的建房补贴。具体的需要结合地方的规定以及实际情况来确定，但原则是必须要保障被征收人户有所居，即其居住权。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，土地征收、房屋征收没有统一的补偿标准，法律法规上也只明确了征收补偿原则。所以对于相关部门制定的补偿标准，或者是对评估机构对被征收房屋价值评估的结果一定要注意，一旦发现补偿标准不合理，补偿标准无法保障自己被征收以后的生活水平，或者是低于被征收房屋周边的房地产市场价格，那么建议被征收人可以先拒绝签订补偿安置协议，然后建议被征收人通过法律途径，也就是行政诉讼的方式来争取与征收方协商补偿的机会。