北京企业拆迁律师：协议拆迁中，需要老百姓知道的几点

　　事实上，在实践过程中，除了会有普通的征地拆迁活动之外，也还会存在协议拆迁这样的拆迁活动。虽然都是拆迁，都是拆除老百姓房子，占用土地，但是普通的征地拆迁可跟协议拆迁有着较大的区别。普通的征地拆迁，想必绝大多数老百姓都知道，主要是因公共利益建设需要，比如大型的水利工程建设项目，由相关部门组织实施的成片开发项目，还有由相关部门组织的保障性安居工程建设项目，文化教育发展项目等等。

　　但是协议拆迁其性质就完全变了，一般情况下，主要是用于商业开发，如各种餐饮、娱乐、零售店、商场、健身房等经营用途的商业类房地产开发建造项目等等。不过，虽然占用土地的用途不同，性质不同，但都关系着广大老百姓的切身利益。所以不管是在普通的征地拆迁中，还是在协议拆迁中，对被征收人来说都要认真对待。那么，在协议拆迁中，广大老百姓要注意哪些呢？下面凯诺拆迁律师就结合自己的办案经验来简单地为大家浅析一下。

　　首先，协议拆迁的主体

　　协议拆迁的主体与普通征地拆迁的主体不同。协议拆迁的主体是民事主体，也就是有可能是开发商或者村委会等这样的民事主体来组织实施拆迁，而普通的征地拆迁项目，也就是因公共利益需要而实施的拆迁，其主体只能是县级以上地方人民政府，不能是乡镇人民政府，甚至是村委会。

　　所以在遇到拆迁时，可以先审查一下拆迁主体是谁，如果拆迁主体是某个开发商或者是村委会，那拆迁项目肯定不是为了公共利益需要，而是商业开发。如果是商业开发的话，那被征收人就需要格外地注意。

　　其次，注意拆迁行为

　　想必大家都知道，因公共利益而实施的征地拆迁，我国是专门制定了相关的法律法规的，比如征收农村集体土地，要依据的法律法规是《土地管理法》《土地管理法实施条例》，而征收国有土地上房屋时，依据的则是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其他相关的法律法规，这些法律法规中，对土地征收、房屋征收程序都作出了明确的规定。

　　也就是说，征收方的征收工作必须要严格按照法律规定的程序来推进，该履行的征收程序一个也不能落下，否则征收行为就是不合法的。在征收程序不合法的情况下，那么征收方日后所作出的文件也可能会因征收程序违反了法律法规而不合法。

　　但是协议拆迁，并没有法律法规来约束拆迁方的拆迁行为。不过，虽然协议拆迁缺少法律法规及相关的政策，但因是协议拆迁，所以从原则上来说，拆迁方不能强迫被拆迁人搬迁，需要与被拆迁人商量着来，也就是说，协议拆迁中，搬不搬迁由老百姓说了算，拆迁方不能以任何理由，强迫老百姓拿钱走人，更不能打着相关部门的名号，侵害老百姓的合法权益。

　　当然了，这里并不是因公共利益而实施的征地拆迁中，征收方就可以强迫被征收人搬迁了。虽然因公共利益需要而实施的征地拆迁具有一定的强制性，但也并不是征收方想怎么推进征收就能推进征收工作的。如果被征收人对补偿不满意而迟迟没有签订协议时，征收方若想尽快拿到土地，一般需要依法对被征收人作出征收补偿决定，或者是征地补偿决定，若被征收人没有针对补偿决定提起诉讼，征收方还需要向法院申请强制执行，否则直接拆除被征收人房屋，违反了法律法规，侵害了被征收人依法获得合理补偿的权益。

　　实践中，如果遇到征收方强拆自己拆迁，或者遇到开发商以恐吓，威胁等方式强迫被拆迁人同意拆迁，交出房屋，被征收人可以马上打12345投诉、举报，也可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　再者，注意拆迁补偿

　　协议拆迁补偿从实践过程中来看，因没有相关的法律法规，所以完全是由拆迁方与被拆迁人协商确定，也就是说，被拆迁人最终能获得多少补偿，就完全需要看被拆迁人与拆迁方如何协商了。所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在补偿安置阶段，广大被拆迁人一定要积极地与拆迁方就补偿事宜进行协商，但也要注意，千万不要狮子大开口，一旦开了这个口，那么拆迁方就有可能会直接绕过你家，即决定不拆你家（生活中这样的情况比比皆是）。

　　而对于补偿标准，一般情况下，协议拆迁补偿通常都会高于普通的征地拆迁，但还是那句话，想要获得自己满意的拆迁补偿，就跟被拆迁人怎么与拆迁方谈有很大的关系了。所以，还是要注意拆迁谈判的技巧。

　　最后，协议拆迁就补偿事宜协商后一定要签书面的补偿协议

　　由于拆迁主体是开发商，而非相关部门，所以凯诺拆迁律师需要提醒大家的是，在与拆迁方就补偿事宜协商好之后， 一定要强烈要求拆迁方就补偿事宜全部落实在书面的拆迁协议上，不能只是口头上约定，口头上约定，日后很有可能会出现拆迁方反悔不履行协议的情况，这对被拆迁人来说是非常不利的。

　　在签订书面的协议之后， 一定要跟拆迁方索要一份协议原件，只要手里有协议原件，在一定程度上也可以敦促拆迁方能尽快支付拆迁补偿，如果手里没有协议原件，那么就有可能会出现拆迁方不认可协议或不履行协议的情况。所以，在协议拆迁中，广大被征收人一定要注意协议的签订，避免出现对自己不利的情况。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉广大老百姓的是，不管遇到的是协议拆迁还是普通的征地拆迁，老百姓都 一定要格外地注意，一旦遇到拆迁方有侵害自己合法权益的行为，比如违反法律法规采取断水、断电，或者是恐吓、威胁等方式强迫被拆迁人搬迁等，那么被拆迁人一定要尽快地咨询专业律师，并收集相关的证据材料，在专业律师的指导下，依法维护自己的合法权益。