北京房屋拆迁律师：城中村改造中需要注意哪些？

　　目前，城中村改造已经在超大、特大城市正式启动，而昆明更是计划实施44个城中村改造项目，广州市则为了能顺利推进城中村改造工作，保障被征收人的合法权益等，于近日发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》，这也意味着城中村改造在未来的一段时间内会成为推动城市发展的新主力。

　　说到城中村改造，想必大家都非常地清楚，其是一项综合性、复杂性的民生工程。但说白了，城中村改造的最终目的就是为了老百姓的生活质量、居住环境能进一步地提升，让老百姓都能过上更舒适的生活。当然了，在推进城中村改造的过程中，也进一步地提升城市环境，这是毋庸置疑的。

　　不过，城中村改造不是想怎么改造就能怎么改造的，为了能合理推进城中村改造，在去年的时候就通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在该《指导意见》中对城中村改造提出了很要的意见。下面我们就结合《指导意见》中的内容来看一下，在推进城中村改造活动时，都需要注意哪些？

　　一、城中村改造非全部拆除新建

　　在《指导意见》中明确指出，城中村改造需要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照城市标准有力有序有效推进。从这一点中我们可以看到，城中村改造并非只有拆除新建，还有整治提升，拆整结合。一般来说，拆除新建只适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准的房屋，通过拆建提高土地利用效率、建筑品质和产业生态。

　　当然了，倘若资金平衡，资金还有富余的，农民改造意愿又非常强烈，房屋存在消防隐患较大等，那么同样也是可以实施拆除重建的。如果不具备这些条件，那么，就需要守住安全底线，常态化推进整治提升。

　　其实这里凯诺律师想要告诉大家的是，城中村改造一定要因地制宜，结合当地的实际情况来推进，全部采取拆除重建，是不符合相关的政策的。实践中，有的地方为了推进城市发展，提高地方经济水平，往往会未经任何布局的情况下，全部采取拆除重建的方式，推进城中村改造，这种做法不仅不利于国家发展，同时对农民老百姓也会造成一定的影响。

　　二、改造之前，必须要先做好人员安置等工作

　　按照《指导意见》中的要求，城中村改造必须要征求村民意见，在落实全部的征收补偿安置等前期工作之后，才能正式启动征收工作。

　　也就是说，城中村改造并非等于咱普通的征地拆迁项目，只能是在绝大多数农民老百姓同意，且签订补偿安置协议的情况下，才可以启动，这点在地方规定的相关条例中也都有提出，比如《广州市城中村改造条件》（征求意见稿）中就明确规定，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

　　这条规定已经很明确的规定了比例，即改造范围内有三分之二以上的村民都非常乐意进行改造，且有三分之二以上的农民签订了补偿安置协议的话，就可以按照有关规定推进城中村改造了。反之，如果没有达到这个比例，绝大多数农民老百姓都不同意此次城中村改造计划等，那从原则上来说，则就不可以启动改造计划。

　　三、必须保障农民的合法权益

　　在《指导意见》中指出，城中村改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。应先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批同步建设、同步交付使用。

　　城中村改造虽然是一项民生工程，其最终的目的是为了农民，但是也需要保障农民在城中村改造过程中的各项权益，包括知情权、参与权、选择权、补偿安置权等。一般在启动城中村改造时，需要将城中村改造的整个思路与想法全部告诉被征收人，不能让老百姓稀里糊涂的就搬迁，就上楼生活，这其实是很关键的一步，同时也意味着城中村改造能不能顺利地推进下去。

　　另外，城中村改造还需要保障被征收人参与权，从上述的意见中我们可以看到，改造方案和征收补偿安置方案等都需要征求被征收人的意见，如果改造方案或是补偿安置方案有绝大多数被征收人不同意，或者说是绝大多数被征收人都不知道有这份文件等，那么，从原则上来说就侵害了被征收人的合法权益。

　　对此，凯诺律师提醒大家，如果在城中村改造过程中，没有见到改造方案和补偿安置方案，那么为了自己的合法权益不被侵害，一定要马上向上一级有关部门反映，要求他们查处，万不可坐以待毙。

　　除此以外，对于拆除新建（拆除重建）的，提供的安置房质量应当不能低于商品房住房水平，而且从原则上来讲，在启动城中村改造之前，相关的配套基础设施等需要同步进行。实践中，有的改造项目往往会在几年后，才开始动工建设安置房，这其实对选择产权置换的被征收人来说是没有任何保障的。

　　所以，大家在签订补偿安置协议之前，一定要询问清楚，安置房是否是现房，或者说是安置房是否已经开工建设，何时交付安置房，如果是现房那就再好不过了，倘若不是现房，一定要将何时交付安置房的期限明确在拆迁协议里，这也是敦促对方能依法履行补偿安置协议的一种方式。

　　总之，城中村改造并非是一件简单的事情，一旦在此过程中遇到问题，一定要马上咨询专业律师，一定要在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益，避免自己的合法权益被侵害。