北京房屋拆迁律师：无证房屋仅凭有证或无证就能认定合法性？

　　根据《城乡规划法》中的规定，在城市、镇规划区内进行建设的，建设单位或者个人需要向城乡规划主管部门、自治区、直辖市人民政府申请办理建设工程规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者是个人需要向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发级乡村建设规划许可证。

　　也就是说，不管是相关单位占用土地建房，还是农村村民个人利用土地建设住宅都需要办理相关的建设规划许可证等，如果需要将农村集体土地转为建设用地的，还需要按照《土地管理法》第四十四条规定，办理农用地转用审批手续，这是不能缺少的一步。

　　一般情况下，只有办理了相关的审批手续和建设手续，才能开始，否则就是违法占地行为。在没有办理这些审批手续的情况下所建的建筑也会被称之为“无证房屋”，日后一旦被相关部门发现，那么毋庸置疑，这些无证房屋绝大多数情况下都会被认定为“违法建筑”。一旦又被认定为违法建筑，那么对当事人来说就会有很大的风险。

　　根据相关的法律法规，如果房屋被认定为违法建筑，相关部门会针对这类房屋作出责令限期拆除决定，要求当事人在文件中规定的期限内自行拆除房屋，对于在征地拆迁范围内的无证房屋，即违法建筑，不光面临着被拆除的局面，而且被征收人还面临着一分拆迁补偿都拿不到的情况。

　　不过这里凯诺拆迁律师需要跟大家讲的是，对于违法建筑的认定可不能太过粗略。实践中，有的相关部门在对无证房屋进行认定是否是违法建筑时，往往只凭有没有证，或者办没办审批手续，建设手续来判断，甚至有的只利用航拍图技术来判断无证房屋的合法性，比如拍到了就是违法，没拍到就合法，但这些方法显然与相关的法律法规、政策文件精神相违背。

　　根据自然资源部发布的相关政策文件，卫片监测只是及时掌握耕地变化情况的辅助工具，是监测预警耕地不合理流出的技术手段，是快速发现违法违规占用耕地问题线索的辅助方法。卫片监测只是提供问题线索，不能直接作为作出行政处罚的依据，必须坚持实事求是，开展实地核查，依据事实和政策，客观作出耕地变化合法性判断。

　　另外在《关于开展2023年卫片执法工作的通知》中也有类似的要求，部下发的卫片执法图斑是通过遥感监测判读反映的地表变化情况，各级自然资源主管部门不得将其直接作为行政处罚的依据。

　　所以实践过程中，如果有相关部门或者是在征收过程中，征收方将无证房屋以口头的形式，在未经过任何调查的情况下，以房屋没有证，被卫星拍到等为由认定为违法建筑，且要被强行拆除，那么当事人一定要注意。