相信不少人

　　都有购买小产权房的经历

　　这类房子到底能不能买？

　　有哪些风险？

　　今天一次性讲清楚！

　　什么是小产权房

　　实际上

　　小产权房是违章、违法建筑

　　具体可参考以下三种

　　第一种：村民自行筹资兴建的农民房，我的宅基地我做主。

　　第二种：村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年坐等分红。

　　第三种：开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘，合理规划、有专门物业甚至还有配套学校。

　　但农村经常会出现

　　宅基地房的售卖情况

　　合法吗？

　　此类房屋只能转让使用权

　　不可买卖

　　同时转让需满足以下四点：

　　一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；

　　二、转让人与受让人同为本村村民；

　　三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

　　四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

　　买小产权房有风险！

　　很多人因为价格便宜

　　而购买小产权房

　　但你知道吗

　　购买小产权房有很多风险！

　　1、没办法办理房产证

　　（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。

　　2、难以规避“一房多卖”风险

　　因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

　　3、脱离监管质量难以保证

　　大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

　　4、购房时无法进行银行贷款

　　不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

　　5、套现困难，难以转让

　　小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

　　6、小产权房难分割

　　因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

　　7、有可能被无偿征用或者征收

　　小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

　　8、随时面临业主“违约风险”

　　在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

　　已经买了小产权房合同有效吗？

　　根据现行法律

　　2种情况有效

　　3种情况无效

　　有效：

　　一、本集体组织成员之间买卖小产权房；

　　二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

　　无效：

　　一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；

　　二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；

　　三、小产权房未办理抵押登记。

　　买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房?

　　买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

　　有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

　　买房需谨慎！

　　一定要通过合法途径购买房产

　　别为了一时便利或省钱

　　就购买小产权房。

　　来源：江西高院法务之家