利害关系人查询不动产登记资料的依据

　　理解要旨

　　就我国法律规定和实务经验来看，理解本条的关键是明确有权查询、复制不动产登记资料的主体，即权利人和利害关系人的内涵和外延。同时，要明确查阅内容的范围，即哪些登记资料可以被查询、复制。对于何为权利人，何为利害关系人，其定义一直难以确定。

　　一般来说，权利人是指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人。利害关系人是指与登记的不动产具有一定现实利益关系，并有可能因不动产登记结果而影响其利益存在或实现的人。不动产登记机构有权要求查询申请人举证，证明自己是所登记的不动产的利害关系人。例如，证明自己是不动产买卖的居间人，为追索佣金而查阅不动产登记簿；证明自己是房屋承租人，为行使对承租房的优先购买权而查阅不动产登记簿；自己是信用贷款人，为确保收回贷款而查阅不动产登记簿；自己是正在诉讼或仲裁案件中的债权人，为查明债务人不动产情况而查阅不动产登记簿，等等。

　　文章全文

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　　第二百一十八条

　　权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

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　　【条文主旨】

　　本条是关于不动产登记资料查询、复制的规定。

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　　【条文理解】

　　不动产登记资料公开查询制度一直备受社会各界高度关注，究其原因，社会公众既关注自身持有的不动产的信息隐私保护程度，也十分关注在不动产交易时是否能够便利地查询他人的不动产状况。本条的规定是对《民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的延伸性规定，对实现不动产登记制度价值有着十分重要的作用。不动产登记制度是建立和完善物权法律制度的基础，而登记是一种公示方法，要实现通过登记来保障交易安全，防止出现诸如“一房二卖”的情形，必须通过建立不动产登记资料公开查询制度来确保登记实现公示的效果。与此同时，从分散登记模式下的各类不动产登记资料查询立法实践看，现行的不动产登记资料公开查询制度仍具有传承延续的必要性和可行性。

　　不动产登记信息向哪些人公开、公开的程度如何、实践中该如何操作，这些是《民法典》起草过程中相关条款争议非常大的问题，对此，主要有两种观点：第一种观点认为，所谓公示的本意是向全社会公开，每个人都有权知道，经公示的信息已经转化为公开的信息，不再受隐私权的保护，因此，任何人都可以查阅，且不动产登记机构应将这些资料向所有人进行披露。持这种观点的人主要基于以下三个理由：一是物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都能对物权归属状况有所了解。二是如果权利人选择进行登记，登记行为本身也表明他并未把所要登记的内容作为个人隐私，登记的资料就是准备要公开的，因此不属于隐私的范畴，也不属于商业秘密。三是如果一部分人可以进行查询、复制，而另外一部分人不能进行查询、复制，就需要作出一些限制性的规定，在实际操作中所需的成本比较高，也不一定能够被很好地实施。第二种观点认为，经公示的信息虽然应当向社会公开，但并不是向每一个人公开，经公示的信息也并不完全转化为公开的信息而不受任何隐私的保护，登记信息的公开范围、限度和有权查阅人的范围都是有限的。比如，对于那些享有不动产物权而不想进行市场交易的权利人而言，就没有必要使其不动产信息为社会公众所了解。对于想要受让某一不动产物权的当事人来说，其也无需了解所有的不动产物权登记信息，只对其想要受让的不动产物权的信息进行查询、复制就可以了。

　　对于这个问题，各国立法也存在一定差异，有些国家、地区允许所有人均可对不动产登记信息进行查询，而有的则会作出某种限制。例如，《瑞士民法典》规定，任何人均有权获悉在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。《日本不动产登记法》规定，任何人都可以缴纳手续费而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部分的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。而德国有关法律的规定则有一定限制，不动产权利人和相关利害关系人可以申请查询不动产登记簿。

　　就我国法律规定和实务经验来看，理解本条的关键是明确有权查询、复制不动产登记资料的主体，即权利人和利害关系人的内涵和外延。同时，要明确查阅内容的范围，即哪些登记资料可以被查询、复制。

　　对于何为权利人，何为利害关系人，其定义一直难以确定。一般来说，权利人是指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人。利害关系人是指与登记的不动产具有一定现实利益关系，并有可能因不动产登记结果而影响其利益存在或实现的人。不动产登记机构有权要求查询申请人举证，证明自己是所登记的不动产的利害关系人。例如，证明自己是不动产买卖的居间人，为追索佣金而查阅不动产登记簿；证明自己是房屋承租人，为行使对承租房的优先购买权而查阅不动产登记簿；自己是信用贷款人，为确保收回贷款而查阅不动产登记簿；自己是正在诉讼或仲裁案件中的债权人，为查明债务人不动产情况而查阅不动产登记簿，等等。

　　而对于查询的范围，本条只以“登记资料”代称，并没有作进一步细分。在《民法典》制定前，我国已有的法律法规对于上述问题有一些规定。如《担保法》第45条规定，登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。《土地管理法实施条例》第3条第3款规定，土地登记资料可以公开查询。《林木和林地权属登记管理办法》第20条规定，登记机关应当公开登记档案，并接受公众查询。从上述法律法规可以看出，我国各类不动产领域虽对不动产登记资料的查询有所规定，但内容非常抽象笼统，也缺乏可操作性。

　　为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，2018年国土资源部公布了《不动产登记资料查询暂行办法》，该《不动产登记资料查询暂行办法》对于除国家机关外的主体查询不动产登记资料有了较为明确详细的规定，这为不动产登记机构提供了履行职责的准则。该办法主要内容如下：

　　1.关于不动产登记资料。该《暂行办法》第2条规定：“本办法所称不动产登记资料，包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。”

　　2.关于不动产登记资料查询主体。该《暂行办法》第4条规定：“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”该《暂行办法》第31条规定：“有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。”

　　3.关于不动产登记资料查询范围。该《暂行办法》第14条规定：“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”该《暂行办法》第17条第1款规定：“继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。”第18条第1款规定：“清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。”该《暂行办法》第19条规定：“符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（三）法律法规规定的其他情形。”该《暂行办法》第21条规定：“有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）不动产的自然状况；（二）不动产是否存在共有情形；（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。”该《暂行办法》第22条规定：“受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；（二）不动产的共有形式；（三）要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。”

　　4.关于查询机关。该《暂行办法》第3条规定：“县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。”

　　同时，《不动产登记资料查询暂行办法》以列举式对权利人、利害关系人进行了定义。根据该《暂行办法》第3章权利人查询可知，权利人包括不动产登记簿上记载的权利人、继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体。根据该《暂行办法》第4章利害关系人查询可知，利害关系人包括：（1）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（2）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（3）法律法规规定的其他情形。在本法制定过程中，立法机关经综合考虑和充分研究，认为物权公示本来的含义或者真正目的，并不是要求全社会的人都知道某一特定不动产的信息。物权公示虽然具有针对不特定的人的特性，但这个不特定的人并不等同于全社会的人。不动产登记资料只要能够满足合同双方当事人或者不动产物权权利人以外的可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的。如果不加区别地认为社会上所有人都可以去查询、复制不动产登记资料，实际上是对人民群众和不动产登记机构的一种误导，使其做了没有必要去做的事，甚至会带来制度设计初衷以外的麻烦。因此，本条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

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　　【审判实践中应注意的问题】

　　不动产登记的目的是要让社会公众便利地了解他已经进行或正在考虑进行的不动产交易的准确权属信息。因此，不动产登记是不动产权属得以公开的法定方式。其背后有两个价值判断：一是不动产与社会生活的重要关联。不动产的所有权和他物权关系到人们的基本生存，而不动产的相邻关系也极易产生不同利益的冲突。二是不动产登记能够保护人们的交易安全。因为不动产登记信息公示是维护公信力的基本要求，所以，对有权查询的主体资格不能限制过严，特别是对利害关系人的判定上，否则将难以真正实现不动产登记的目的。对于实践中大量存在的有不动产交易意图且需要准确的不动产权属信息的潜在交易者是否认定为“利害关系人”的问题需要认真分析。我们认为，利害关系人并不必然具有法律利益，经济上的或亲属关系上的利益，也是可以的。但也不能只要申请人陈述自己是利害关系人，就一概地认定。如有人意图购买某处房产，而没有任何证据证明该处房产的权利人有出卖的意思表示，那么，就不能认定为利害关系人。不动产登记机构要结合工作实际，合法合理且灵活地开展申请查询人主体资格审查工作。

　　中华人民共和国民法典物权编理解与适用

　　最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编

　　人民法院出版社2020.7

　　来源：专注行政法