授权经营国有土地使用权发生转让或者抵押，如何办理登记？

　　答：授权经营国有土地使用权转让或者抵押，可以参照划拨国有建设用地使用权办理登记。

　　授权经营国有土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种特殊的土地权利。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第8号）、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（以下简称《意见》）等相关规定，授权经营国有土地使用权具有以下特点：

　　一是权利主体具有特殊性。取得授权经营国有土地使用权的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。这些公司一般都是特大型的国有企业。中小国有企业、外资企业、民营企业等都不可能成为授权经营国有土地使用权的权利主体

　　二是被授权经营的企业在其企业集团内部代表国家经营管理土地。被授权经营的企业对土地的权利主要表现为可以将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用或以作价出资（入股）等方式配置土地；经被授权经营的企业同意，被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让等。被授权经营企业的义务主要表现为必须接受授权部门的监督管理，须对土地资产保值、增值情况提供年度报告，对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案等。

　　三是权利客体一般为国有建设用地。

　　四是权利性质类似划拨土地使用权。主要表现为被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

　　《土地登记办法》只是对授权经营土地使用权的初始登记，进行了规定，但对其转让或者抵押如何登记没有进行规定。授权经营土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种极为特殊土地权利类型，其权利内涵以及所具有的权能等内容都缺乏明确的规定。笔者建议土地登记机构在实践中办理授权经营土地使用权转让或者抵押的登记时，参照划拨国有建设用地使用权办理，并关注以下问题：

　　一是被授权经营的企业将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用时，后者取得的土地权利类型应当如何登记？是仍然登记为授权经营还是登记为国有土地使用权租赁？笔者认为应当登记为国有土地使用权租赁。因为被授权的企业其实是在代表国家将土地使用权租赁给其直属企业或控股企业、参股企业使用，收取相应的租金。

　　二是被授权经营的企业将土地以作价出资（入股）方式进行配置时，被入股的企业获得的土地权利类型应当如何登记？实践中，有的地方仍然登记为授权经营，有的地方登记为作价出资（入股）。笔者认为应当登记为作价出资（入股），因为土地已经转化为国家股股权由被授权经营的企业持有。

　　三是根据《意见》规定，授权经营国有土地使用权“向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地使用权出让金”。如果被授权经营的企业已经将土地通过作价出资（入股）投入其直属企业或控股企业、参股企业的，其直属企业或控股企业、参股企业转让土地，是否适用该规定？是否还应当缴纳土地使用权出让金？笔者认为如果直属企业或控股企业、参股企业取得的土地使用权登记的权利类型为作价出资（入股），则不适用这一规定，不须再缴纳土地使用权出让金，因为土地使用权出让金已经转化为股权为被授权经营的企业所持有。

　　四是由于目前没有文件对授权经营土地使用权抵押做出规定，因此对其能否进行抵押存在争议。由于授权经营的土地使用权经土地行政主管部门批准并补缴土地使用权出让金之后可以向集团公司以外的单位或个人转让，因此笔者认为授权经营土地使用权也可以进行抵押，但前提是要经过经土地行政主管部门批准，并在抵押权实现时要将土地拍卖所得价款先用于补缴土地出让金，剩余部分抵押权人才能优先受偿。

　　一、授权经营的适用范围：

　　国有土地使用权授权经营是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，对改制的国有企业的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。是国家根据需要，将一定年期的国有土地使用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。被授权的国有控股公司，作为国家授权投资机构和国有独资公司和集团公司凭经省级以上土地行政主管部门颁发的授权书，可以向直属企业、控股企业、参股企业作价出资（入股）或租赁方式配置土地。

　　国家授权经营土地的审批权限为省级以上人民政府，其中经国务院批准改制企业。土地资产处置的方案由国土资源部审批。

　　二、国家授权经营土地使用权的特点

　　1、取得国家授权经营国有土地使用权人无须支付资本金

　　采用授权经营方式处置土地资产的，其资本金按政府应收取的土地出让金额计算，这种使用权是国家以土地使用权价格的全额作为国有资本金授权给国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营。与出让、租赁和作价出资（入股）方式相比，经国家授权经营而获得的国有土地使用权人在权利取得时不必支付任何费用（如出让金、租金、股息等）。

　　2、在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权

　　国家授权经营土地使用权也是一种有偿使用方式，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，在国有土地授权经营期限内，可依法作价出资（入股）、租赁或在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向本集团以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补交土地出让金。

　　三、登记程序及要求

　　（一）申请对象：必须是被授权经营土地使用权的国家独资公司控股公司、集团公司及其分支机构；

　　（二）申请人应提交的登记资料

　　1、企业改制方案及批准文件；

　　2、土地资产处置方案及批准文件；

　　3、土地估价报告备案材料；

　　4、被授权经营土地使用权公司土地配置的材料；

　　5、原《国有土地使用证》；

　　6、其它证明文件，如：租赁合同书等。

　　（三）权属审核

　　1、申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。

　　2、两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准

　　（1）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司。

　　（2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业。

　　国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制企业的土地资产处置方案报土地所在地的省级人民政府土地行政主管部门批准。

　　3、国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限。

　　4、涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。

　　（四）注册登记与核发证书

　　国家授权经营国有土地使用权设定登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

　　1、在《土地登记卡》上注册登记：设定国家授权经营国有土地使用权的宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行。

　　2、依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》。

　　3、注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》，由土地登记机关代表政府核发给被授权经营的企业。

　　四、其它说明：

　　1、被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营的土地租赁给控股（参股）企业使用，其下属企业应根据租赁合同的约定办理租赁权的他项权利设定登记，并将他项权利设定的内容记载于土地登记卡和授权经营的《国有土地使用证》记事栏，以免重复租赁。

　　2、属于国土资源部批准的国务院确定的改制组建的股份有限公司、有限责任公司和境外上市公司，允许授权经营土地采取作价出资（入股）方式配置土地资产的，根据集团公司配置文件，直接变更为作价出资（入股），不需再按授权经营土地使用权登记。

　　3、国家授权经营的土地，在授权年限内允许转让，再作价出资（入股），土地登记机关凭作价出资（入股）合同书及批准文件办理变更登记。

　　来源：无为市人民政府网站