没有建设用地，如何做休闲农业？

　　国家对耕地的保护是非常严格的：要坚守“十八亿亩的耕地红线”，农用地只能用于农业生产，禁止用于其他的商业用途，必须是建设用地才能进行休闲农业项目的运作。

　　来自山东的李老板就遇到这样的问题：从房地产转型农业做休闲农业，前期拿地时并不了解用地标准，以1400元/亩的高价流转了350亩农用地30年，准备上项目时，却被当地政府告知没有建设用地不可开展休闲农业项目。这下李老板傻了眼，高价流转的土地从事农业生产肯定不挣钱，而申请土地变性的指标迟迟下不来。

　　国家为休闲农业用地“撕开一个口子”！

　　为了鼓励休闲农业的发展，近日农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》，在用地方面为大家“撕开一个口子”，放松了用地标准，不是建设用地，也可以做休闲农业了!

　　鼓励闲置宅基地发展“农家乐”

　　《通知》明确用地政策：在实行最严格的耕地保护制度的前提下，对农民就业增收带动作用大、发展前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。

　　《通知》提出：“农家乐”可通过多种通道获取土地，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。与往年包括去年底出台的休闲农业扶持文件相比，此份文件最精华的地方即在于这条关于明确‘用地政策’的规定。

　　鼓励“四荒地”发展农家乐

　　《通知》鼓励：利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业。对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

　　《通知》鼓励开展城乡建设用地增减挂钩试点，发展农民自有住宅从事旅游经营，与一般农区土地相比，以发展休闲农业的项目对土地进行开发，土地价值将获得更高反映。

　　休闲农业将引入PPP模式

　　《通知》指出：加大对休闲农业的金融支持。鼓励利用PPP模式、众筹模式、互联网+模式、发行私募债券等方式，探索休闲农业多元化投融资机制，鼓励符合条件的休闲农业企业上市。并探索新型融资模式，探索以旅游资源、扶贫资金等入股方式，使贫困群众在项目发展中获得资产性收益。

　　休闲农业政策出台，让土地发挥更大的价值！

　　在城镇化快速发展的今天，城镇人口“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的需求，也为农民创办农家乐、休闲农庄提供了土壤。此次的《通知》出台，我们看到，农村土地不仅仅是耕地，还有农民的宅基地、村内集体建设用地、四荒地等。

　　我们在发展休闲农业的过程中，要充分利用好这些土地，盘活农民宅基地、村集体建设用地资产，创造更高的土地经济价值。同时，这些土地的开发和利用，对增加农民的资产性收入也可以发挥很大的作用。

　　最后，这些误区千万要注意

　　无址可选也要选

　　有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择，例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。

　　有地就先拿下再说

　　休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多企业家拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。

　　跟着感觉走

　　做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段，等等。唯有具备这些，才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。

　　地产+生态农庄，新模式，新风口，新资本！

　　目前正在进行中的农业产业大整合，正如经历房地产业的“前十年”，经过行业大整合，一定能迎来美好的“后十年”。互联网时代的今天，可能用不了“前十年” “后十年”时间就可以实现农业强国的梦

　　所谓生态农庄地产，是指中国很有可能会在未来的5-10年内，在绿水青山中出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地，融入二三产业为主要业务的新兴产业田园综合体。

　　这个产业将在城镇化建设和农民进城等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。

　　第一、大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关财团、机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。

　　第二、租赁土地的财团、机构在租赁的土地上，利用创新商业模式，通过一二三产业融合，经营高附加值的经济生态作物、从事农产品供应链控制，或现代农业规模化生产等为主，与文旅相结合，提供平台服务，形成可持续发展的内循环市场，从而获取长远稳定利润。

　　第三、从事土地租赁中介业务的土地买办获得相应的劳务费用。农庄将成为金融产品，越炒越热。

　　第四、广大农民将通过出让土地使用权而获得数额相当的一次性现金补偿，此后再通过付出剩余劳动力成为职业农民。

　　第五、过剩产能通过农庄开发得到消化，转型企业上山下乡可以成为新的经营主体。

　　第六、追求健康生活的人们，可以来到绿水青山之中，享受到城市没有的回归自然的田园生活。

　　第七、新的经营主体会为地方经济发展、招商引资、增加税收、提高知名度等发挥积极作用。

　　以上推论并非空穴来风，专家认为促使生态农庄地产业形成的理由如下：

　　一、国家提出的转变发展方向、改变发展思路已明确说明以加工外贸为主的宏观发展方向的危机和风险性。拉动中国经济增长的另两驾马车中，唯一坚挺的是内需市场。而拉动内需的重要支柱产业是房地产和汽车制造业，显然依靠单一的私家车是无法长久拉动GDP增长的。新能源、无人机等先进技术产品，已经竞争激烈，资本投向何去何从？广大的农村土地，将是拉动内需的无限大市场，生态农庄开发将在农村土地上比房地产更有生命力，此长彼消，取而代之。

　　二、平均占地方政府财政收入79%现象不可能长久持续，城市化的脚步也将随着城市扩张的地皮极限而无法长久供应政府的财政需求。相反，农村土地则是目前地方政府唯一可以长期重复利用的、稳定的，也是最大的财政保障来源。城市土地已很少可用，农村大量的土地却被撂荒，提高农村土地价值就是将来发展趋势，农庄开发与推广将使农村土地增值。

　　三、农村城镇化建设步伐的加快，其根本目的就在于将农村剩余的劳动力和闲置土地集中利用。集群式的农庄开发，降低了建设成本，方便了平台服务，形成了影响力，带动了消费。

　　四、大量如联想这样的国内知名公司已悄悄地把资金向农村转移，它们的目的当然不可能是简单地去种水稻。

　　中国是一个农业大国，当前的商机已经显现，在广阔的农业大地上，未来的中国首富必将在生态农庄开发行业的名单中产生，改变农业无首富的历史，请拭目以待。

　　农业，下一个房地产业？

　　过往，农业备受投资商和年轻人的冷落。在国家对农业投入不断增加、对农民补贴不断加大，以及各项扶持政策引导下，农业行业大整合已经展开，2018年更是撸起袖子大干的一年，大机会尽在本年。那么，这种大转型是否如罗杰斯所说，在未来能带来超越房地产业的致富机会呢？答案是肯定的。

　　房地产业发展历程的启示

　　改革开放后，中国房地产业起步于深圳、珠海的特区建设，但对于国内民众来说，当时仍处计划经济时期，个人仍依赖单位分房，并没有买房的概念。就像今天，人们对拥有经营农庄的概念与认识尚在朦胧之中，2018年在政府的大力推动下，将越来越清晰。

　　经过这二十年，行业的相对垄断格局已经形成，全国知名地产商在50家左右，各大地产商凭借资本优势，掌控了大部分可开发土地资源。而在整合结束的后十年中，房价也随之一路飚升。而农庄开发综合性很强，加上现在技术的先进与模式的创新，将带动与影响更多的行业参与进来，形成又一庞大的经营体系与市场。

　　农业，正在经历类似房地产的整合过程

　　农业，似乎已在经历着房地产行业由分散向集中转变的过程。

　　中国的农业似乎正在走一条由单打独斗到合作共赢的路：

　　自给自足小量供应→大耕户/合作社开始出现 →农场主

　　产业规模化已成为农业转型加速的重要推动因素。农业行业的机会不断涌现，在国家经济结构调整和大力支持农业的政策背景下，创新的商业模式，投资风险可控，盈利模式清晰，大量社会资本将涌入农业领域，新农业蕴含着巨大潜力，是一块值得投资者期待的深蓝领域。

　　新农业的崛起需要资本推动，讲求稳定的回报，要有良好的商业盈利模式才可持续发展。最近几年，部分商界巨头也涉足农业，如 联想进入水产、养殖业，网易丁磊养猪，京东商城刘强东种大米，褚时健包山头种出褚橙……这些商界大鳄，凭着他们灵敏的商业嗅觉，已深刻感觉到农业大转型带来的机会而纷纷踏足，他们凭借良好的社会资源和资本优势，投入的资金动辄数亿，远超出我们行内人之前的小打小闹。虽然他们中的许多在赔钱赚吆喝，但他们坚信发展方向没有错，只是在等待创新的经营模式。今天，创新的真农模式已经开始在全国各地践行，理论与实践证明，可以真农创新商业模式全面彻底地颠覆之前落后的经营模式。

　　由此可见，农业由分散向集中转变后，改变之前落后的经营模式，也一定能产生高利润机会。独创的真农模式，就是在线上平台的计划指导下，整合各地相关资源，形成可持续发展的内循环大市场。线下各项目公司及各农庄发挥市场经济优势，创造快速周转的稳定盈利的农业生产经营新局面。

　　目前正在进行中的农业产业大整合，正如经历房地产业的前十年，经过行业大整合，一定能迎来美好的后十年。互联网时代的今天，可能用不了前十年，后十年时间就可以实现农业强国的梦。来源：土地资源网

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