10月22日，上海土地市场成功成交了一幅用作建设租赁住房的土地。值得注意的是，这是上海市第一次通过土地市场推出集体土地建设租赁住宅项目。同时这也是继松江区永丰街道新城主城H单元H30-01号、H41-04号地块后松江区推出的第三幅集体土地入市试点地块。

　　松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块最终以起始价12503万元成交，竞得这幅土地使用权的是有巢科技投资（深圳）有限公司（下称“有巢”），有巢背后站着的正是央企华润置地。虽然这并不是华润第一次在上海“猎捕”租赁住房用地，但由于地块本身农村集体经营性建设用地的属性让这一举动变得特别且有示范意义。

　　更值得关注的是，就在上海第一幅集体土地入市建设租赁住宅项目尝试成功后，10月23日上海市规划和国土资源管理局再次挂出一幅位于松江区泗泾镇的集体租赁用地，计划于11月12日正式挂牌出让，起价8581万元，要求建成不少于549套租赁住房。这似乎意味着，在原有被锁定土地供应总量的背景下，上海正在尝试打开了一个新的空间。

　　集体土地建租赁房破题

　　9月29日，一份关于上海市农村集体经营性建设用地使用权出让的公告开始在上海土地市场与租赁市场中掀起水花。

　　公告宣称，根据国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定，松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块的农村集体经营性建设用地使用权已经地块所属农民集体决策同意，并经松江区人民政府批准出让。

　　23天后，华润挺身而出，以央企姿态获得了上海市2018第001号集体建设用地的使用权。

　　虽然上海先前已经有过两次农村集体建设用地入市的尝试，但土地用途为租赁住房还是头一遭。用上海城市房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩的话说，这是上海打开集体用地流转途径的一个标志性动作，对于上海土地市场意义重大。

　　事实上，早在2017年8月28日，国土资源部及住房和城乡建设部就曾印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　届时就有业内人士表态，从降低土地成本，提高预期收益来看，集体建设用地的入市，在未来很有可能悄然改变房地产企业的发展模式。

　　“当前上海新增开发土地边界已定，未来土地面临‘负增长’，因此需要寻找新的供应渠道。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，集体土地入市建设租赁住宅项目的尝试能够增加城市土地供应，而且土地价格不高，更容易吸引企业参与租赁住房建设。“此前上海农村集体用地入市用途为商办，在这次尝试后，相信未来农村集体用地入市用作住宅用途的部分预计都将会以建设租赁住房用途进入市场。”

　　根据松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块出让信息可知，这幅总面积21022.2平方米、出让面积20166.7平方米的土地未来建设租赁住房套型将以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数将不少于825套。再加上今年8月23日，有巢以底价1.83亿元竞得的松江工业区一幅建筑面积约5万平方米的租赁住房用地，华润置地以松江为据点在沪发展租赁事业的谋划正逐渐浮出水面。

　　“最近上海土地市场虽然平静，但房企之间的竞争却没有停歇，比如日前央企中海拿下上海城中村改造地块，可见在市场预期转变的当下房企对做项目的方式进行了微调，房企的观念和模式也有所调整。”卢文曦分析道

　　租赁住房入市节奏待提速

　　着眼当下的租赁市场，上海无疑是各城市中的先行者。除了租赁市场相对稳定的发展现状，大量入市的租赁住房用地更将是支撑起上海未来租赁市场的关键因素。

　　据公开数据统计，自2017年7月出让首幅租赁住房用地至今年前三个季度，上海已经成交37幅100%不可出售的租赁住房用地，包括浦东新区、静安区、黄浦区、徐汇区、闵行区等在内的12个市辖区均有租赁住房用地供应。其中，浦东新区是各个区域板块中租赁住房用地供应最大的市辖区，共计推出12幅。杨浦区和闵行区也分别有5幅和4幅租赁住房用地的放量。

　　除了供应总量领跑，国企、央企一直是上海获取租赁住房用地的主角。其中上海地产（集团）有限公司就以11幅租赁住房用地的获取总量成为了最大“地主”。一年多时间过去，如今市场对于这些由“国家队”操刀打造的租赁住房的期待也越来越浓。

　　“上海第一块租赁住房用地在2017年7月成交，项目推出最快预计要到2019年下半年。”卢文曦表示，由国企打造的租赁住房一般体量较大，入市后将对周边三到五公里范围内的租金水平产生影响，会起到“压舱石”的作用。尤其是当这一部分供应的市场占比到达到一定程度后，就会掌握更多话语权。初步预计这些租赁住房将会以与市场价类似或略低的价格入市，但不会低太多。

　　邵明浩称，从目前来看，上海租赁市场发展比较稳定，但仍存在小业主出租房源品质及管理运营相对低下等问题。不过上海的租赁住房用地供应超前，且未来加上有一定规模的租赁住房入市，在有开发运营能力企业的介入，相信市场将会出现更多元的产品来满足不同层次的租赁住房需求。

　　以上海地产为例，在拿下多幅租赁住房用地后，上海地产集团随后推出租赁住房业务品牌城方。在产品打造上，城方主要针对中高端客群，下设城寓（租赁住房）、城享（社区商业）、城创（创新孵化中心）三条产品线，提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品，重点打造40平方米、60平方米的两个标准产品区间，并辅以空间功能的灵活模块与智能家居链接，适配个人与家庭的成长需求，满足城市人才5到10年的居住需求。华润置地旗下有巢于也将租赁产品分为有巢公馆及有巢公寓两个系列，租户定位锁定白领、职场新人和奋斗夫妻。

　　“需要关注的是，与租赁土地入市的速度相比，当前上海租赁住房开发建造的速度还比较缓慢，且企业对于市场的判断和产品的打造仍需要较长时间的摸索，这与市场需求存在不匹配之处。”对此邵明浩建议，希望拿地的国企、央企能加速租赁住房建设和上市的节奏。如果能按照“十三五”规划实现租赁住房的供应，那将对稳定上海租赁市场、提升租赁住房品质，以及促进市场的规范透明有很大帮助，并能满足各类人才在沪的安居需求，助力上海留住人才，成为人才高地。来源：中国房地产报

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