实践中，常常有乡镇企业的厂房是超过20年期限的，部分法院认为，农村集体土地租赁合同约定的租赁期限超过20年，不因违反《合同法》第214条、《民法典》第705条关于“租赁期限不得超过20年”的强制性规定，而导致超过部分无效。

　　土地租赁合同能否超过20年，取决于土地是物权还是还是债权。如果企业有集体土地使用证或者房产证的，属于权利人获得了物权，村委会或者土地所有权人想以超过20年无效为由起诉超过的部分无效，可能不会得到法院支持。因为集体经营性建设用地租赁合同的特殊性，一些法院认为其应受到特殊保护。由于《土地管理法》规定的集体经营性建设用地最高年限尚未有具体办法制定，因此，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《规范国有土地租赁若干意见》的相关规定可以作为集体经营性建设用地租赁期限的参考，集体经营性建设用地出租期限应当参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条确定的各类用途土地出让最高年限：居住用地70年，工业用地50年，教科文卫体用地50年，商旅娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。有土地使用权出让的最高年限。”

　　综上，对于取得集体经营性建设用地使用证或者房产证的乡镇企业，其租赁期限超过20年的租赁合同的效力应被认定为有效。没有土地手续的建设项目，要按照项目建设时的政策补办用地手续，补办用地手续。

　　来源：阿宇劳动知识库