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松溪县陈某某与某村的土地租赁合同纠纷调解案
发布日期:2024-06-13点击率:63

  【案情简介】

  2019年3月18日上午,松溪县某某镇某村民小组全体村民集体到镇政府上访,反映松溪县某绿化有限公司陈某租赁他们集体自留地种植树苗已逾合同租赁期一年多,现要求陈某尽快移走树苗,以便可以在自留地上开发种植经济作物。部分村民甚至激动的说,如果陈某未能在限期内退还租赁土地,将组织全体村民去砍树苗,强行收回自留地。矛盾一触即发,如不及时化解,将导致双方更大的损失,且极有可能引发群体性恶性事件。

  【调解过程】

  2019年3月18日10时许,镇党委政府领导要求镇人民调解委员会(以下简称“调委会”)牵头调处该起群众性上访事件。接到任务后,调解员第一时间将双方当事人组织到调解室,通过逐个询问、详细查看租赁合同及相关证据,深入了解该起纠纷发生经过及双方当事人争执的焦点问题等。

  经调查分析,调解员发现本案的三个关键问题:①土地租赁合同中双方当事人主体资格无效。经查,松溪县某绿化有限公司未在工商部门注册登记,属于非法公司,不具有主体资格;另一方只有村民小组长和2名村民代表签字,主体的确定上也没经过法定程序,主体资格不适格。②双方未明确约定违约条款。本合同只对履行期限做了约定,对到期后违约的处理方式未做说明,这也导致当本案发生后没有具体的条款可以参照执行。某绿化公司方基于树苗销路不好同意以原来7500元/年的标准继续使用到期土地,村民小组方则要求将租金提高到30000元/年,否则要求限期归还自留地,双方无法达成继续租赁事宜,才造成村民小组全体村民集体上访。

  根据掌握的实际情况,调解员本着实事求是的精神,抓住案件的要害所在,充分考虑到双方的合理诉求,努力将双方的经济损失程度降到最低。一方面考虑移栽苗木季节性很强,年内全部移走不现实,村民诉求近期归还自留地将会给陈某造成重大损失。调解员把主体不适格及违约条款未约定将产生的法律后果告知村民小组,着重在做通同意延长土地租赁期限上下功夫。另一方面综合考虑村民的合理诉求,调解员将某绿化公司不具有主体资格的法律事实,以及不及时处理该起纠纷极有可能造成苗木被村民损坏的后果告知陈某,尽量促成通过提高租金的方式来实现村民同意延长土地租赁期的目的。为尽快解决矛盾,调解员进行了实地调查,初步确定该地块的市场租金为20000元左右。次日,镇调委会再次组织双方当事人进行协商,希望双方能以市场租金为依据,综合考虑法律后果,理性处理该起纠纷。最终经调解员多方做思想工作,双方达成一致调解意见,签订了人民调解协议书。

  【调解结果】

  经某某镇人民调解委员会调解,双方当事人通过平等协商一致,自愿达成如下协议条款:

  陈某个人愿意以个人名义承担履行原松溪县某绿化有限公司租赁土地的全部责任与义务;某村民小组全体村民户代表签字委托村民小组长叶某为全权代表,负责协商处理该土地纠纷问题。

  叶某代表本村小组全体村民同意将原租赁给原松溪县某绿化有限公司的自留地再延长一年租赁给陈某使用,用途为逐步解决苗木移植出售问题。租赁期限为2019年3月18日至2020年4月1日。

  租金金额及支付方式:陈某同意达成协议签字后一次性当场支付给叶某等村民土地延长租金18000元。

  违约规定:本协议双方签字即生效,双方当事人不得违约,如陈某不能在2020年4月1日前移植走该自留地全部苗木,剩余苗木视为该村民小组全体村民所有,由该小组全体村民自行解决。同时,如有村民在协议时间内继续闹事、破坏等给陈某造成的全部损失由叶某代表村民全部承担。

  五、本协议一式三份,双方当事人各执一份,郑墩镇人民调解委员会存档一份。

  【案例点评】

  当前,农村土地租赁合同、承包合同以及各种村民集体财产的租赁、承包合同等引起纠纷时常发生,造成的集体和村民损失不计其数,导致村民集体上访乃至群体性事件的现象屡禁不止。这些问题处理不好,处理不及时,将可能严重的影响了农村基层稳定大局和农村的经济建设和文明建设发展。究其原因,主要是农村干部法治意识普遍不高,签订合同程序不合法、内容不严谨的情况屡见不鲜,一旦在合同履行过程中出现问题,极有可能就是合同无效,当事人主张权利无据可依也就产生了矛盾纠纷。通过本案,笔者建议当前农村做好以下两项工作:一要加强农村干部法治意识和相关法律知识教育。结合“七五”普法宣传活动,进一步加强对全体农村干部的法治培训,重点对村民组织法、合同法、土地法、森林法等涉及农村工作的法律法规,努力提高农村干部法治意识和法律知识水平。二要继续完善和规范农村集体财产管理规章制度。建议乡镇农村集体财产管理部门,能够结合当地实际,逐步规范各村组相关集体财产管理制度,落实相关管理措施,保障农村集体财产安全。三要严格农村干部责任追究和倒查制度。严格落实责任倒查追究制度,对在农村工作中不作为、乱作为等造成集体资产流失的农村干部追究党纪国法责任。

  来源:福建省司法厅