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典型案例:农村土地租赁合同效力如何认定?
发布日期:2024-06-14点击率:58

  典型案例:农村土地租赁合同效力如何认定?

  老王在90年代的时候承包了村里的一块耕地,耕地面积约3亩,位于地势平坦、土壤肥沃、小河流经的村南,当年县政府为他颁发了《土地承包经营权证书》。新世纪,新农村建设轰轰烈烈的推动,政府向老王所在的村提供财政扶持。当时的村委会主任在考察了市场之后,决心带领村民种植大棚蔬菜,以带动村民集体致富。因老王家耕地所在区域交通便利、条件良好,被村委会定为蔬菜大棚选址。经说服后,村委会与老王达成口头协议,村委会以其名义租赁老王家位于村南的三亩耕地,用于修建蔬菜大棚,租金每亩每年300元,每年支付一次,但对租赁合同的期限未做约定。后来,随着土地价格上涨等原因,为照顾老王的利益,村委会又与老王达成协议,约定租金涨为每亩每年600元。

  双方相安无事多年,期间还约定租金上涨至每亩每年800元。然而,近两年村委会总以财政没钱为由拒绝支付租金。老王对此感到十分气愤,于是诉至法院要求解除土地租赁合同,并要求村委会支付近五年所欠的租赁费用。村委会表示不同意解除合同,并对租金支付标准提出异议,其表示租金上涨至800元是2014年开始的,之前都是600元,老王全部要求按照800元标准支付没有依据。审理法官考虑到老王提出解除合同未提前通知村委会,且租赁土地上仍建有蔬菜大棚,若马上拆除大棚并返还土地将造成巨大损失,故对老王提出的解除租赁合同的请求不予支持。关于租金,亦采信了村委会自认的标准,因为老王没有提供任何证据。

  本案争议的焦点是租金的支付标准及出租人能否立即解除不定期租赁合同。

  关于租金的支付标准问题,因双方是口头协议,加之村民保存证据以及举证能力的薄弱,除非村委会基于诚信原则认可口头约定,否则老王很难提供证据证明租金的支付标准。涉农纠纷中,无论是出租纠纷,还是买卖纠纷,都存在村民就支付标准举证不能的问题。村民朴素的交易观念认为,只要双方亲口认可了,就应当按照承诺的标准去履行。书写书面的字据,一是觉得多此一举、伤感情,二是不知如何书写、伤脑筋,从而导致一方违反诚信原则时,另一方陷入维权困境。

  关于不定期租赁合同的解除问题,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中,老王作为农民,应当了解土地的使用具有期间性,本案争议的土地用途为大棚种植,其起诉时,该大棚尚在种植期间,如果立刻解除租赁合同,大棚以及大棚内的种植物都需要立刻处置,将会给村委会造成巨大损失。基于此,老王解除合同的请求能否被支持应当建立在老王是否已经提前通知村委会并留给村委会必要合理的腾退期间基础之上。尽管对于不定期租赁,法律赋予了出租人的合同解除权,但是法律在赋予出租人权利的同时,也为其限定了义务,就是必须在合理期限之前通知承租人。何为合理,则应当依照不同的出租物的性质来进行判断。比如,如果是住房,一般要给承租人留有必要的找房和搬家时间;如果是从事种植的土地,则要给根据种植植物的生长周期,给予合理的腾退时间,在北方,一般解除合同的时间在秋收至春种期间比较合理。

  该案的案情并不复杂,但是却凸显了农村土地纠纷的特点:口头交易、无凭无据、双向违约、互不相让。

  本案争议的焦点是移动公司的租赁合同是否有效、移动公司是否适用善意取得、老张的起诉是否超过诉讼时效。

  一地二租的行为,在村里,大家都形象的将其称为“一女二嫁”。如果按照时间顺序来说,老张的承包在先,移动公司的租赁在后,按照先来后到的顺序,老张的主张也应当是合理有据的。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”就本案而言,在村经济合作社将土地承包给老张之后,老张就对该土地享有占有、使用、收益的权利,所以村经济合作社在未经老张同意的情况下,无权再将该土地租赁给他人。即便与他人签订了租赁合同,也是自始无效的。

  移动公司是否适用善意取得呢,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,善意取得需要三个要件:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言,因为移动公司获取该土地并非有偿,此一项事实,就可以确定其不构成善意取得。

  关于诉讼时效问题,由于合同无效属于自始无效,自始无效的合同不受诉讼时效限制,当事人可以随时提起诉讼。

  “一地二租”的纠纷每年都有,村委会的换届、村委会合同管理不善、村民矛盾的升级等都会导致一地二租、三租情况的出现。由于“一地二租”的土地性质多为荒山荒地,承租人在管理上多为粗放型管理,承租目的多为长远投资,因此除非出现征占地补偿、承租人开始进行精细化开发时,否则前后手的承租人很难发现该地被前后租给了两方甚至多方。因此,作为承租人,在租赁荒山荒地时,一定要尽谨慎之注意义务,切莫租到已经“有主”的荒山荒地。来源:德州市中级人民法院