土地租赁合同纠纷

　　案情简介

　　2013年7月1日原被告签订《民居庄东岭场地租赁协议》，原告将一亩半左右土地出租给被告使用，租期十年，每年租赁费2000元。协议签订后，原告依约履行了相应义务，但被告未支付2022年7月1日—2023年7月1日的租赁费，经原告多次催要，至今仍未支付。协议约定租赁期限到期地面建筑物归原告所有，协议期限已届满，被告拒不返还租赁土地。1.请求人民法院依法判令被告向原告支付2000元租金及违约金；2.请求人民法院依法判令被告返还租赁土地；3.请求人民法院依法判令地上建筑物归原告所有；

　　针对本诉，李某、班某某辩称，原告的诉求请求不应支持，

　　1.本案的涉案土地为1998年3月1日由民居庄村委承包给梁某某、李某某的部分土地，原告主体不适格;2.原租赁合同签订的目的是梁某某、李某某建设水井一处为村民供水，但是目前已经无法实现该合同目的，合同签订时并未召开会议程序违法，在梁某某、李某某承包期间违法将土地转包，民居庄村委于2023年6月21日对梁某某、李某某承包土地进行了四议两公开，一致同意将土地收回，2023年7月3日民居庄村委给梁某某、李某某分别下达了解除合同通知函，二人均收到，通知二人合同解除，原承包土地由村委会收回。

　　同时李某、班某某提出反诉请求:1.请求法院依法认定梁某与李某、班某某签订《民居庄东岭场地租赁协议》为无效合同;

　　2.判令梁某返还李某、班某某2013年7月1日至2020年6月30日缴纳的租赁费14000元。反诉事实和理由:经民居庄村委告知，梁某并非涉案土地的使用权人，梁某无权将涉案土地转包。

　　针对反诉，梁某辩称，李某、班某某的诉讼请求没有事实和法律依据，双方签订的租赁合同合法有效。

　　法院审理

　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务.李某、班某某与梁某签订租赁合同并实际使用租赁土地,应当按双方协议书的约定支付租赁费，双方存在租赁合同关系，本院予以确认。李某、班某某尚未支付2020年7月1日至2023年7月1日期间的租赁费6000元，梁某要求李某、班某某支付租赁费6000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。李某、班某某要求梁某返还已经支付的租赁费14000元的诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。合同约定如延付租金，拖延一天罚违约金200元，该约定违约金某显过高，本院予以酌情调整为欠付租金额的20%即1200元。对超出部分，本院不予支持。

　　租赁期限届满，承租人应当返还租赁物.涉案租赁合同约定，2023年7月1日租赁期限到期，双方未续签新合同，案涉租赁合同已经解除，李某、班某某应将厂子归还梁某，梁某要求李某、班某某返还租赁物土地的诉讼请求，本院予以支持。

　　公民的合法权益受法律保护。

　　对于梁某要求地上建筑物归梁某所有的诉讼请求，双方虽然在合同中有某确约定，但地上建筑物属于不动产，其权属的确定还需要考虑建筑物的合法性，在当事人没有证据证某案涉建筑物属于合法建筑的情况下，本院对该建筑物的所有权不宜进行确权处理，对梁某的该诉讼请求，本院不予支持。

　　李某、班某某要求确认其与梁某签订的租赁合同无效的诉讼请求，经审查，案涉土地属于农用地，租赁合同约定的用途也是用于农业生产的养殖，荒地的开发利用并未改变土地的性质，当事人在履行合同中擅自加盖建筑物的行为不能导致合同本身无效，李某、班某某未提供证据证实该租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，也未提供证据证实该租赁合同存在其他无效的情形，对李某、班某某的该诉讼请求，本院不予支持。

　　判决结果

　　依照《中华人民共和国民法典》第三条、第一百五十三条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下:

　　一、被告(反诉原告)李某、班某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)梁某土地租赁费6000元;

　　二、被告(反诉原告)李某、班某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)梁某违约金1200元;

　　三、被告李某、班某某(反诉原告)于本判决生效之日起十日内将位于民居庄东岭所承包的案涉土地返还给原告(反诉被告)梁某;

　　四、驳回原告(反诉被告)梁某的其他诉讼请求;

　　五、驳回被告(反诉原告)李某、班某某的诉讼请求

　　律师说法

　　《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”在部分土地租赁、承包类案件中，往往存在老百姓基于对相关土地的改造、建设等投入，合同期满后迟迟不愿让出土地的情形。通常情况下，相关改造、建设均属于为使用土地而进行的必要投入，在长期的土地租赁中相关设施或改造已经实现其经营使用目的，如果双方在合同中没有某确约定相关改造费用的承担主体，被告以此情形抗辩并不能得到有效支持。反之，迟迟不归还土地的行为已构成无权占有，需要承担不利的法律后果。

　　来源：平邑县人民政府网站