第一章 ?总 则

　　第一条??为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《海南省农村宅基地管理试点办法》以及《文昌市农村宅基地试点管理办法》等法律法规及相关政策，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条??在文昌市行政辖区范围内的农村宅基地使用权出租、入股、转让、互换、赠与等流转管理，适用本办法。

　　第三条??本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。

　　农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

　　第四条??本办法所称农村宅基地使用权流转是指在限定范围、期限、用途等前提下，发生的农村宅基地使用权出租、入股、转让、互换、赠与等行为。

　　第五条??农村宅基地使用权流转应当遵循“坚持集体所有、坚持用途管制、坚持市场主导、兼顾各方利益”原则。

　　第二章 ?农村宅基地使用权流转方式和条件

　　第六条??农村宅基地使用权流转的方式：

　　（一）农村宅基地使用权出租，是指农村宅基地使用权人将其一定年限的宅基地使用权租赁给第三方使用，并获取租金。

　　出租期限最高不得超过20年，分期缴纳转让金或租金的，由流转双方自行约定每期期限，流转协议到期后，双方可以另行约定。

　　（二）农村宅基地使用权入股，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权作价入股，按双方协议约定期限转移给第三方使用，并参与收益分红。入股期限最高不得超过20年。

　　（三）农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权永久转移给本村集体经济组织其他成员，并获取转让收益。

　　受让人应符合《文昌市农村宅基地审批管理实施方案》规定宅基地申请条件。

　　（四）农村宅基地使用权互换，是指农村宅基地使用权人因生产生活需要，将其宅基地使用权与本集体经济组织其他成员永久互换。

　　（五）农村宅基地使用权赠与，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权无偿赠予本集体经济组织其他成员。

　　受赠人应符合《文昌市农村宅基地审批管理实施方案》规定宅基地申请条件。

　　第七条??农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件：

　　（一）符合文昌市国土空间规划和村庄规划要求；

　　（二）农村宅基地使用权权属明晰。流转的农村宅基地须依法取得《不动产权证》。

　　（三）如果农村宅基地上有房屋的，房屋需一并流转。

　　（四）农村宅基地使用权人流转其宅基地使用权后，须在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要。宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

　　（五）农村宅基地使用权未用于抵押；未被司法机关、行政机关限制权利。

　　（六）法律法规规定的其他条件。

　　第三章 ?农村宅基地使用权流转程序

　　第八条??农村宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

　　（一）申请。农村宅基地使用权人必须向集体经济组织书面申请，经集体经济组织理事会成员会议（村民会议或村民户代表会议）同意后，由集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织范围内公示7天，无异议的，报村民委员会审查。申请办理流转手续，提交以下材料：

　　1.双方签订的《农村宅基地使用权流转协议书》；

　　2.申请人身份证明（居民身份证、结婚证、户口簿）；；

　　3.《不动产权证》；

　　4.法律法规和有关政策规定的其他材料。

　　（二）审查公示。村民委员会对流转双方的资格进行审查，审查工作应在7个工作日内完成，通过审查的，将审查结果在本集体经济组织内公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议的，上报镇人民政府备案；对于未通过审查的，须向宅基地使用权人书面告知具体原因。

　　（三）签订流转协议。经上报镇人民政府备案后，流转双方签订《农村宅基地使用权流转协议书》。

　　（四）转移登记。以转让、互换、赠与方式流转的，按照《海南省不动产统一登记办事指南》要求，提交宅基地使用权及房屋所有权转移登记资料到不动产登记机构申请转移登记。

　　第九条??以出租、入股方式流转的，出租方或入股方按本办法第十一条规定缴清农村宅基地使用权流转管理费后，流转双方到不动产登记机构申请办理农村宅基地使用权登记发证。

　　第十条??本办法实施前已发生农村宅基地使用权流转的，符合本办法第八条规定的，可在补办流转程序后，流转双方到不动产登记机构申请办理登记。

　　第四章 ?收益使用

　　第十一条??集体经济组织对在发生的宅基地使用权出租、合作入股时，由出租人（入股人）与集体经济组织协商确认缴纳农村宅基地使用权流转管理费标准，管理费标准可根据文昌市农村集体住宅用地土地级别及基准地价标准，按宅基地基准地价的1%/年收取农村宅基地使用权流转管理费，出租方或入股方按流转约定年限向集体经济组织一次性缴清。

　　第十二条??农村宅基地使用权流转管理费要本着“取之于民，用之于民”的原则，主要用于成员住房保障、有偿退出回购、土地复垦、村内基础设施和公益事业建设、发展壮大集体经济等。农村宅基地使用权流转管理费收缴和使用情况必须每年在本集体经济组织内部至少公示一次。

　　第十三条??农村宅基地使用权出租、入股期限内，如遇国家政策调整、重大项目和重点工程原因需要拆迁的，征收补偿费按流转协议约定分配。流转协议未约定或约定不明的，租赁前已有房屋补偿归出租人，租赁后增加的房屋和装饰装修补偿归承租人；土地补偿费归村集体，由出租人（入股人）无息退还承租人（合作人）未使用部分的租金或合作入股资金。

　　第五章 ?农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

　　第十四条??农村闲置宅基地和闲置住宅，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，通过以出租、合作入股的方式，由流转双方协议可由宅基地使用权人申请原址改建、翻建、扩建，依法依规开展符合文昌市乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等农村一二三产业融合发展。

　　第十五条??农村闲置宅基地和闲置住宅承租人（合作人）在约定期限内，享有宅基地和地上房屋使用、修缮、合作入股、转租、收益、抵押等权益，但合作入股、抵押期限不得超过租赁（合作）期限。

　　第六章 ?监督管理

　　第十六条??村集体经济组织收取的农村宅基地使用权流转管理费纳入集体资产统一管理使用。属地镇政府要指导集体经济组织完善财务管理和民主监督制度，对农村宅基地使用权流转管理费纳入审计监督，财政、纪检部门加强监督检查。

　　第十七条??不按本办法流转程序办理农村宅基地使用权流转的，不得办理转移登记或者他项权利登记手续。

　　第十八条??市农业农村主管部门负责本市行政区域内的农村宅基地使用权流转的业务指导和管理；市自然资源和规划管理部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作；市司法、住建、财政、旅文等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各镇人民政府负责农村宅基地使用权流转具体工作管理，履行属地责任。

　　第七章 ?附 则

　　第十九条??本办法自2023年8月15日起施行，有效期3年。在施行期间，本办法与文昌市现行其他政策文件不一致的，以本办法为准；本办法与新颁布的上位法及有关政策不一致的，以新颁布的上位法及有关政策为准。

　　第二十条??本办法的具体应用问题由文昌市农业农村局负责解释。

　　来源：文昌市人民政府网站