《关于进一步完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》解读

　　为了进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提升节约集约用地水平，根据国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和省政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）精神，市资源规划局研究起草了《关于进一步完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），经市政府同意，由市政府印发。

　　一、政策背景

　　相比于政府供应为主导的土地一级市场，土地二级市场是指土地使用权人在取得使用权后，在不同市场主体之间所进行的转让、出租和抵押等行为。完善土地二级市场是党的十八届三中全会作出的重要决策部署，也是国家和省重点推动的改革事项。2019年，中央深改委审议通过了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。2020年，省级层面也出台了相应的实施意见。按照国家和省文件要求，各地需制定相应的管理规定。从我市情况看，多年来张家港、常熟、工业园区等板块围绕二级市场建设，因地制宜开展了一些积极探索，形成了不少有益经验。有鉴于此，我局在贯彻落实国家和省文件基础上，结合既有实践，牵头起草了市级《实施意见》。

　　二、主要内容

　　第一，完善转让规则，规范转让管理。界定了土地使用权转让的形式，明确了转让条件，完善了不同使用权类型转让的规定，细化了土地分割和合并转让的规则，优化划拨土地转让流程，提出了差别化的税收政策，激发市场活力，促进存量土地盘活利用。

　　其中，在完善土地合并转让政策方面，明确了合并后土地使用年限的确定方法：以各地块剩余土地使用年期为基数，通过加权平均的方式确定合并后地块的土地使用年限终止日期，工业用地合并按各地块土地面积加权平均确定，其余用途土地合并按各地块计容建筑面积加权平均确定。在实施差别化税收政策方面，明确企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。

　　在促进规范工业用地转让管理方面创新性地提出了两点措施：一是提出了工业用地预告登记转让制度，对工业用地未完成开发投资总额25%的，可先投入后转让，依法办理预告登记。二是完善工业用地转让机制，明确工业用地转让条件，不仅要符合出让条件，还要符合产业准入、投入产出、安全、环保要求。建立工业用地转让产业准入监管机制，并由受让方与属地政府重新签订产业监管协议。

　　第二，加强出租管理，提高服务水平。规范建设用地使用权出租管理规定；针对划拨建设用地使用权出租及现有建筑改变用途产生的土地收益征缴管理不够规范的问题，提出建立土地收益年度申报制度的要求。简化审批方式，将划拨建设用地使用权出租由审批制调整为申报制。

　　第三，完善抵押机制，保障合法权益。明确建设用地使用权抵押条件；从支持民营经济发展的角度，放宽了对抵押权人的限制，提出自然人、企业均可作为抵押权人申请办理抵押；并明确营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资，提出采取告知承诺制等方式，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损，保障了抵押权能。

　　第四，创新运行模式，规范市场时序。提出要建立全市统一的土地二级市场交易管理服务平台；规范市场交易行为，明确交易双方需按实申报交易价格，并将交易结果统一纳入平台备案；加强部门协同配合，建立信息征询、反馈和共享机制。

　　第五，加强监测监管，优化服务保障。加强土地二级市场监测监管，强化一、二级市场联动；建立正向引导和反向倒逼机制，推动土地资源从低质低效向优质高效领域流动；落实“放管服”工作要求，促进土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合。

　　第六，保障措施。加强组织领导，明确了各部门职责分工；完善配套机制，要求各地要细化完善土地二级市场管理的配套措施；加强指导监督，强化监督管理和风险防控，确保土地二级市场依法依规、健康有序运行。来源：苏州自然资源和规划局