太原市国有建设用地使用权转让办法（征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条为促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资产配置效率，进一步规范国有建设用地使用权转让行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，结合实际，制定本办法。

　　第二条   本办法适用于太原市行政区域范围内国有建设用地使用权转让。

　　第二章 国有建设用地使用权转让

　　第三条   本办法所称国有建设用地使用权转让，是指将各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

　　第四条   国有建设用地使用权符合下列情形之一的，视同转让，适用本办法。

　　（一）母公司与子公司之间国有建设用地使用权相互转移的；

　　（二）企业法人或其他组织清算引起国有建设用地使用权转移的；

　　（三）因处分抵押财产或抵债资产引起国有建设用地使用权转移的；

　　（四）法律法规规定的其他情形。

　　第五条   太原市规划和自然资源局负责太原市国有建设用地使用权转让工作的组织实施和监督管理。

　　太原市各级发展和改革委员会、国有资产监督委员会、财政局、税务局等部门按照各自职责协助做好国有建设用地使用权转让的相关工作。

　　第六条   国有建设用地使用权转让应当遵循合法、公平、公正和诚实信用原则。

　　第七条   以出让方式取得建设用地使用权的，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。改变土地用途、容积率等土地使用条件的，按规定补缴不同用途、容积率的土地出让金差价。

　　第八条   以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

　　第九条   以授权经营方式取得建设用地使用权的，在其授权经营期限内，经被授权经营的集团公司同意，在不影响债权人相关主体合法权益的情况下，被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让，集团内部之间转让，土地权利性质保持授权经营；改变用途或向集团公司以外的单位转让，须经太原市政府依法批准并补缴土地出让金，国有建设用地使用权取得方式变更为出让。出让金补缴标准，参照划拨土地补办出让有关规定执行。

　　第十条   以作价出资（入股）方式取得建设用地使用权的，在使用年期内可依法转让，土地权利性质保持作价出资（入股）；改变土地用途的，须经太原市政府依法批准并补缴土地出让金，国有建设用地使用权取得方式变更为出让。出让金补缴标准，参照出让方式取得建设用地使用权相关规定执行。

　　第十一条   司法处置涉及建设用地使用权转移的，按照有关规定办理。

　　第十二条   国有资产处置涉及国有建设用地使用权转移的，产权单位应征求自然资源主管部门意见，严格按照土地利用总体规划和城市控制性详细规划进行资产处置。

　　第三章 国有建设用地使用权分割转让

　　第十三条   本办法所称国有建设用地使用权分割转让，是指国有建设用地使用权依法分割转让或因地上建筑物、其他附着物所有权依法转让而涉及的土地使用权分割转让行为。

　　第十四条   建设用地使用权分割转让，应符合法律法规规定，不得影响土地使用价值，并签订分割转让合同。

　　第十五条 国有建设用地使用权分割转让时，自然资源主管部门应依法出具明确的分割界线，分割后的各宗地均可独立使用，不得切割主体建（构）筑物。

　　第十六条   国有建设用地使用权分割转让，应遵守法律法规规定并符合下列条件：

　　（一）权属清晰无争议，具有土地及地上建筑物的合法产权证书，属于同一产权主体，不存在权属和产权纠纷。属在建工程一并分割转让的，应符合相关法律法规规定取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并无正发生或正在处理的违法情况，无司法查封等限制转让的情形。

　　（二）相关权利人同意，即拟分割宗地已设定其他权利类型的，拟分割情况应取得相关权利人书面同意。

　　（三）符合城乡规划要求，分割转让前原土地使用者须持拟转让宗地的规划条件，分割宗地规划条件与原整宗地规划条件一致的情形。

　　（四）土地使用条件明确，分割后各宗地须具备明确的用途、容积率、开发条件等土地使用条件。土地分割转让后共用的公共设施、消防通道、地下布设等，由分割转让双方协商，可共同申请办理地役权登记。

　　第四章   一般规定

　　第十七条   国有建设用地使用权有下列情形之一的，不得转让：

　　（一）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；

　　（二）有批准权的人民政府已依法收回国有建设用地使用权或作出征收房屋决定的；

　　（三）未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；

　　（四）已设定抵押权未取得抵押权人书面同意或未经其他共有人书面同意转让的；

　　（五）违法用地、闲置土地尚未处理或正在处理的；

　　（六）已超过国有建设用地使用期限的；

　　（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

　　第十八条   国有建设用地使用权申请转让，须同时符合下列条件：

　　（一）已依法取得国有土地使用权证（不动产权证书）；

　　（二）地上建筑物（含在建工程）具有合法的来源证明，其中已建成房屋应取得《竣工验收备案表》或房屋所有权证（不动产权证书）；在建工程应持有合法《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

　　（三）已按照建设用地审批文件规定开发建设，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　未达到开发投资总额 25% 的国有建设用地使用权，按照 " 先投入后转让 " 的原则，在签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待受让人开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产登记。

　　（四）符合土地出让合同约定的其他转让条件。

　　第十九条   国有建设用地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移，有限制性条件的从其规定。

　　第二十条   土地使用者通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限不得超过土地使用权出让合同约定使用年限内的剩余年限。

　　第二十一条   国有建设用地使用权转让双方应当签订转让合同，转让价格低于市场评估价 20% 的，市、县人民政府有优先购买权。

　　第二十二条   国有建设用地使用权转让合同应当载明下列主要内容：

　　（一）双方当事人的名称（姓名）；

　　（二）转让宗地的位置、面积及随之转让的地上建筑物、其他附着物状况；

　　（三）建设用地使用权取得方式、用途和使用期限；

　　（四）转让土地的价格；

　　（五）双方当事人的违约责任及争议的解决方式；

　　（六）转让当事人约定的其他事项。

　　第二十三条   申请国有建设用地使用权转让，市、县自然资源管理部门根据下列情形分别作出处理：

　　（一）申请材料齐全，符合法定形式的，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，国有建设用地使用权转让申请予以受理；

　　（二）涉及划拨用地使用权转让或改变土地用途、容积率，报市政府批准，并补缴不同用途、容积率土地出让金差价后，准予办理转让手续；

　　（三）涉及非经营性用地（含工业用地）拟改变为办公、科研、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，按照相关规定暂不具备转让条件的，可依法由政府优先收购纳入储备。

　　第二十四条   转让人可自主选择委托交易或协商议价交易两种方式交易。委托交易系指建设用地使用权人委托交易机构组织公开挂牌转让交易，确定受让方；协商议价交易系指建设用地使用权人自主确定受让人，双方通过洽谈协商达成意向，到交易机构办理合同备案手续。

　　第二十五条   国有建设用地使用权转让按以下程序办理：

　　（一）转让人向市、县自然资源管理部门提出转让申请。

　　（二）符合受理条件的，市、县自然资源管理部门按程序审核备案。

　　（三）签订《成交确认书》或《转让合同》。

　　（四）凭《转让合同》、土地增值税和契税完税（减免税）凭证等材料申请转让土地不动产登记。

　　第二十六条   拟分割转让的建设用地使用权应遵循 " 先分割、后转让 " 的原则，按照下列程序办理相关手续。

　　（一）转让人持分割后各地块的规划指标向自然资源主管部门提出申请。

　　（二）自然资源管理部门依据分割后各地块的规划指标，对不符合分割条件的，出具不予分割意见书；对符合分割条件且分割前后土地使用条件未发生改变的，准予分割并由转让双方签订分割转让合同，对符合分割条件但分割后土地使用条件改变的，经完善用地手续后再准予分割。

　　（三）转让人按不动产登记规定，凭分割转让合同、土地增值税和契税完税（减免税）凭证等材料，申请分割转让土地的不动产登记。

　　第二十七条   转让国有建设用地使用权应当进行公示。

　　第五章   法律责任

　　第二十八条   违反本办法规定转让国有建设用地使用权的，有关部门不得为其办理审批和权属变更登记手续。

　　第二十九条   国家工作人员违反有关规定，在国有建设用地使用权转让工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十条   评估机构不按行业规范进行土地评估，提供虚假报告，骗取行政许可的，按行业规定处理，并承担相应的法律责任。

　　第六章 附则

　　第三十一条   本办法由太原市规划和自然资源局负责解释。

　　第三十二条   本办法自发布之日起施行，原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。来源：新浪乐居