【基本案情】

　　2009年8月12日，支某与崔某某、李某某签订宅基地买卖协议书一份。崔某某、李某某将位于古桑街道西侧路边某宅基地转让给支某，约定转让款为118000元。但因原、被告双方不属于同一农村集体组织成员，法院认定双方所签订的宅基地买卖协议自始无效。2023年5月5日，经调解支某、李某某就案涉宅基地买卖合同达成了调解协议，李某某返还支某相应款项。

　　【裁判结果】

　　法院经审理认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因原、被告非同一集体经济组织成员，故崔某某、李某某与支某签订的土地转让协议，系非法转让土地，违反法律的强制性规定而无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故认为被告崔某某应当向原告支某返还已取得的款项。

　　【案例点评】

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。现阶段，人多地少的基本国情仍未得到改变，宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地使用权的转让还仅限于自愿有偿退出闲置宅基地或向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。若放任此类交易将导致强势群体对宅基地的兼并，造成大量失地农民将生活无着落，进而对社会秩序造成巨大冲击。法院裁判否定此类合同效力，能够更好地维护社会的和谐稳定，保障农民的基本生存权。

　　来源：嘉兴市人民政府资产监督管理委员会网站