在城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地的处理

　　闲置处理要点

　　   城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地的处理

　　城市房地产管理法第26条中明确规定，“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。为了使本法与城市房地产管理法相衔接，本条规定对城市规划区内闲置土地的处理，适用城市房地产管理法。

　　文章正文

　　【城市内闲置土地的处理】在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地应如何处理？

　　土地是国民经济的物质基础，土地闲置使有限的国土资源得不到有效利用，是社会财富的巨大浪费。对于因部分企业自身原因取得国有建设用地使用权后迟迟不开工的违法行为，行政机关应依法作出土地闲置认定。本文对在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地的处理问题选取法律、裁判和观点供读者参阅。

　　法信 · 裁判规则

　　1.检察机关发现国有土地被长期闲置时，可以督促国土资源部门收回国有土地——山东省威海市人民检察院督促收回国有闲置土地行政公益诉讼案【案例要旨】针对国有建设用地闲置问题，检察机关督促相关行政机关依法收回，并针对收回土地需报经政府批准导致周期较长问题，持续跟进监督，督促行政机关依法全面履职。来源：最高检发布国有财产保护、国有土地使用权出让领域行政公益诉讼典型案例

　　2.检察机关发现建设用地使用权人长期不开发土地的，可以督促自然资源部门调查核实是否构成闲置——浙江省嘉兴市秀洲区人民检察院督促收回闲置土地使用权行政公益诉讼案【案例要旨】国有建设用地使用权人超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，检察机关可以督促自然资源部门依法调查并认定涉案宗地构成闲置，对因使用权人自身原因造成未动工开发满两年的，督促自然资源部门依法无偿收回国有建设用地使用权。来源：最高检发布国有财产保护、国有土地使用权出让领域行政公益诉讼典型案例

　　3.国有土地出让过程中，国土资源管理部门在对闲置土地作出处理决定前应对土地闲置原因进行调查核实——飞天置业公司诉温县国土资源局征缴土地闲置费决定案【案例要旨】国有土地出让过程中，土地使用权权利的转移并不必然代表作为不动产的土地的交付，在行政相对人明确提出涉诉土地属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟并提供土地闲置原因说明材料的情况下，国土资源局应当按照相关规定进行调查核实并作出处理。国土资源管理部门在未进行调查核实的情况下即作出征缴土地闲置费决定的行为应予撤销。案号：（2017）豫08行终117号审理法院：河南省焦作市中级人民法院 来源：《人民法院报》 2018年12月20日第6版

　　4.收回闲置土地应当审查是否具有法定免责事由——杭州某通讯设备有限公司诉富阳市国土资源局收回国有土地使用权决定违法案【案例要旨】收回闲置土地，应当查明系由当事人自身原因造成的土地闲置，还是由于法律规定的不可抗力及政府原因造成的。因法律规定的免责事由而出现的闲置期间，应当在计算期限时予以扣除或作出必要的处置。审理法院：浙江省杭州市中级人民法院 来源：《人民司法·案例》2013年第24期

　　5.无偿收回闲置土地使用权应以行政相对人不存在免责事由为前提——爱克福得有限公司诉广东省深圳市国土资源和房产管理局土地行政合同纠纷案【案例要旨】国有土地使用权出让合同是典型的行政合同。土地行政主管部门以土地使用权受让方违反合同约定，超期未动工开发为由，单方解除合同，作出无偿收回闲置土地决定时，应当考虑、认定土地使用权人是否存在法定免责事由。人民法院在审查此类纠纷时，亦应审查土地行政主管部门的决定是否对土地使用权人的法定免责事由进行了排除。审理法院：广东省高级人民法院 来源：《人民司法·案例》2011年第4期  来源：专注行政法