高压走廊“迁”出土地使用权出让合同纠纷案

　　土地使用权出让协议是一种典型的行政协议。早在2015年行政诉讼法修改之前，浙江省就将此类协议纳入行政案件受案范围。近年来，随着房地产开发的持续升温，因国有土地使用权出让协议履行而产生的纠纷也不断出现。浙江省诸暨市勍田置业有限公司（以下简称“勍田置业公司”）诉原诸暨市国土资源局（以下简称“诸暨国土局”，现为诸暨市自然资源和规划局）国有土地使用权出让合同纠纷案就是其中的典型一例。

　　“通过参与本案的依法审理，使我对将行政协议明确为行政案件受案范围的必要性有了更切实的认识。行政协议案件作为行政案件审理，虽然在审理方法、裁判思路方面还有待进一步探索和完善，但确有明确纳入行政诉讼司法审查的必要。”浙江省绍兴市中级人民法院法官傅芝兰对本刊记者表示，仅考察其“合约性”或者仅审查其“合法性”，均不利于纠纷的实质解决。

　　土地使用权出让未“净地交付”

　　2013年4月25日，诸暨国土局发布诸土出告字[2013]19号国有建设用地使用权挂牌出让公告及出让须知，并于同日在《诸暨日报》上刊登公告。2013年5月22日，勍田置业公司申请参加并提交挂牌出让竞买报价单，同日缴纳竞买保证金1000万元。2013年5月28日，勍田置业公司竞得涉案坐落于诸暨市暨阳街道郭家村地块商业用地国有建设用地使用权，并与诸暨国土局签订成交确认书。按照该确认书约定，勍田置业公司应在2013年6月25日前缴清土地出让款5000万元。2013年6月25日，勍田置业公司向诸暨国土局缴纳土地出让金2000万元，后分别于8月2日、8月15日缴纳土地出让金500万元、1500万元。

　　2013年10月21日，勍田置业公司与诸暨国土局签订国有建设用地使用权出让合同，受让坐落于诸暨市暨阳街道郭家村地块商业用地国有建设用地使用权，双方并对土地出让金额、土地交付、规划建设、违约责任等进行了约定。其中，土地出让款为5000万元，土地交付时间为2013年10月21日。

　　据介绍，该合同第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起计算。

　　嗣后，勍田置业公司向诸暨国土局缴纳了全部土地出让金，但因出让地块内尚有高压线未搬迁，该公司未能入场施工。经勍田置业公司多次要求，至2016年4月底，出让地块内的高压线被迁移。勍田置业公司认为诸暨国土局收取土地出让金后，未能按时交付符合出让条件的土地，造成损失，起诉要求诸暨国土局赔偿损失。

　　浙江省绍兴市柯桥区人民法院一审认为，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）等土地出让相关政策的规定，国有建设用地实行“净地”出让，用于出让的土地应当是已完成建筑构筑物拆除、符合通平条件，且在法律关系上权属清晰，不存在权利限制的土地。案涉出让地块相应规划图明确高压线需迁移，但实际直至2016年4月才迁移完毕。因此，诸暨国土局存在未按合同约定交付符合开发条件“净地”之情形，应依法承担违约责任，遂判决诸暨国土局赔付勍田置业公司自2013年10月22日起至2016年4月26日总价款5000万元按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失部分（不超过8146458.33元），驳回勍田置业公司的其他诉讼请求。诸暨国土局不服，提出上诉。

　　典型案例助推优化营商环境

　　傅芝兰告诉记者，收到上诉案件后，在查阅一审全部卷宗材料，对当事人陈述、在卷证据、一审判决、诸暨国土局的上诉理由等进行详细的审查分析后，发现本案双方的争议焦点主要集中在国有土地出让时，土地出让部门应当“净地交付”，还是允许“毛地交付”“现状交付”的问题上。

　　诸暨国土局认为，双方协议就是约定“以现状土地交付”，故认为其不存在违约之处；勍田置业公司则认为“净地交付”是土地出让部门的基本义务，否则就违反原国土资源部的已有规定。简言之，就是从“协议”还是从“规定”的问题。

　　基于行政协议的行政属性，傅芝兰认为，即便双方协议中有“现状交付”的约定，也不能够免除土地出让部门负有的行政职责。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条等规定中，明确要求建设用地使用权实行“净地出让”，出让前应确保权利清晰、安置补偿到位、完成“三通一平”等工作。具体到本案，高压线的存在，也不利于房地产开发这一合同目的的实现。

　　综上，绍兴中院二审认为，原诸暨市规划局向勍田置业公司核发的建设用地规划许可证载明，高压线移位是案涉地块动工开发、实施规划的前提，也是诸暨国土局按约交付出让土地的基本要求。因案涉出让地块上的高压线直至2016年4月才迁移完毕，晚于双方在出让合同中约定的土地交付时间，一审法院据此判决诸暨国土局承担相应违约责任，并无不当，遂判决驳回上诉，维持一审判决。

　　经过审查、说理，二审判决结果最终得到了双方当事人的认同，都表示服判息诉，诸暨国土局也已依照生效判决自觉履行了赔付义务，并表示今后将避免再出现此类情况。

　　如今，距离案件审理已经过去近三年。令傅芝兰欣慰的是，之后她再未遇到起诉土地出让部门未“净地交付”的案件。傅芝兰表示，本案在一定程度上厘清了土地出让部门在进行国有土地使用权出让时，需要遵守的相关规定和应当承担的合同义务。该案在监督行政机关依法行政的同时，也依法保护了民营企业产权，是行政审判保护非公有制市场主体权利、助推营商环境优化的典型案例。

来源：专注行政法