北京企业拆迁律师：拆迁评估环节，这三点一定要注意（上）

　　对于被征收人选择货币补偿的，被征收人最终能拿到多少房屋拆迁补偿，是由评估机构评估确定的，而且评估机构出具的评估报告也是作为对被征收人进行补偿的主要依据，而对于选择产权置换的，评估报告则是计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价的主要依据。换句话话，被征收人在拆迁中能拿到多少补偿，或是多少差价补偿，全看评估机构如何对被征收房屋进行评估。所以，整个拆迁过程，评估阶段是最为重要的。

　　因此，凯诺律师在这里提醒大家，在遇到拆迁以后，被征收人一定要格外的重视评估环节，评估环节我们被征收人是有权利积极参与到里面的，并不是征收方说了算，所以该参与时一定要积极地参与到其中，万不可觉得评估环节不重要，或者认为自己说了不算，就把自己仅有的权利交到别人的手上，这样只会让自己应得的利益有所损失。那么，在评估环节广大被征收人要注意哪些细节呢？主要有以下几点

　　第一点、评估机构是由咱被征收人协商选定的，不是由征收方选定的

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　从上面的法律法规中我们可以看到，评估机构是由被征收人协商选定的，而不是由征收方选定。一般只有被征收人在规定期限内，没有协商选定评估机构时，征收方才可以通过少数服从多数、抽签、摇号等随机方式确定评估机构。

　　可实践过程中， 有很多征收方都会直接选定评估机构，而且有的被征收人甚至都不知道自己还有选择评估机构的权利，很显然，征收方的这种行为不仅剥夺了被征收人的选择权，同时也侵害了被征收人的知情权。

　　对此，凯诺律师提醒大家，在遇到拆迁后，一定要时刻注意征收方的行为，一旦发现征收方有侵害自己合法权益的行为，作为被征收人必须要及时地针对他们的行为提起相应的法律程序，比如说，评估阶段，征收方直接告诉你由哪一家评估机构对房屋进行评估，或是评估机构直接就来自己家对房屋进行调查评估了等等。

　　第二点、评估机构必须要具备对被征收房屋价值进行评估的资质

　　对被征收房屋价值进行评估的评估机构可不是哪一家评估机构都是可以的，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，必须是要具备一定的资质，否则评估报告则是不合法的。

　　比如该评估机构是否是依法设立的，是否是从事房地产估价活动的中介服务机构，有没有房地产估价机构资质许可，有没有营业执照等。如果该评估机构没有营业执照或是不具有评估资质的话，那么就是不符合法律规定的，是不合法的，而且在司法实践中也得不到支持。

　　因此，凯诺律师在这里提醒大家，房屋被征收以后，一定要审查评估机构是否有相关的营业执照以及其他相应的资质，如果没有，即使是自己选定的，被征收人也不应再让其对被征收房屋价值进行评估，一定要及时地更换。

　　第三点，住宅房屋评估应当是以市场比较法进行

　　一般在征收范围内的房屋，有绝大一部分都是住宅类房屋，所以，在对被征收房屋价值进行评估时，评估机构应当要结合房屋具体的情况，就市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　如果说，被征收的房屋性质为住宅，那么，对被征收人较为有利的则应是市场比较法，较是经营性用房，那对被征收人较为有利的则应是收益法。但实践中，有的征收方为了降低征收成本，往往在评估阶段对住宅类的房屋都会一律采取成本法计算补偿，这显然对被征收人是不公平的。

　　因此，实践过程中，如果大家遇到评估机构以不利于自己的评估方式对被征收房屋进行评估时，一定要马上向有关部门反映，或是马上咨询专业律师，如果必要，可以在专业律师的帮助下，针对他们的行为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。