北京专业拆迁纠纷律师：拆迁评估环节，这三点一定要注意（下）

　　在拆迁评估环节，除了要注意评估机构的选定，还要注意以下几个细节，以下几个细节也直接关系着被征收人的切身利益，若不注意，那么评估结果肯定会与实际情况有很大的出入。

　　第一点、评估机构工作人员在对被征收房屋价值进行评估时，必须要考虑到被征收房屋实际的情况。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，评估机构工作人员在对未经登记的被征收房屋价值进行评估时，不能光考虑房屋面积，还要考虑到房屋的新旧程度，房屋的性质、房屋建设结构等等。实践中，如果评估机构工作人员在对被征收房屋价值进行评估时，只询问了房屋的面积，并没有注意到房屋的结构、使用情况等，那么其评估程序就不合法，此时，作为被征收人要尽快向有关部门反映，也可以打12345反映所遇到的情况，避免评估机构作出的评估结果对自己不利。

　　对于已经办理了登记手续的，按照《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，一般是以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　但这里必须要提醒大家，对被征收房屋价值的评估无论是已经登记的，还是没有登记的，均应当要实地进行，不能光凭几张图片，或是别人的口述来确定。实践中，如果评估机构评估人员没有实地进行评估，那就违背了法定程序。

　　第二点、评估报告必须要在征收范围内进行公示，同时还要让工作人员作出解释。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

　　评估机构结合房屋的实际情况出具评估报告之后，需要将形成的评估报告马上转交给房屋征收部门，房屋征收部门需要将评估报告在征收范围内进行公示，在公示期间如果被征收人对某一事项提出了异议，那么，评估机构工作人员还要对此作出解释，若是出现错误，那需要马上针对评估报告进行修改。

　　换句话说，评估报告出具之后，并不意味着就完事了，向被征收人解释评估报告中的内容也是法定程序之一，如果评估机构没有落实，那么，从原则上来说也就侵害了被征收人的合法权益。

　　所以，凯诺律师在这里提醒大家，评估环节中的每一个细节都关乎着大家的利益，千万不要认为评估报告不公示对自己的权益不会造成任何的影响，这是一种错误的思维。因此，在在评估机构对被征收房屋价值评估完成之后，一定要注意相关的公告栏中或是在其他的征收范围内（聚集人群较多的地方）房屋征收部门有没有将评估报告进行公示。

　　如果没有看到评估报告，那广大被征收人则可以尽快去询问房屋征收部门有没有收到评估报告，或是向评估机构反映情况，若评估机构或是房屋征收部门均没有严格履行自己的职责，那么，建议被征收人可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

　　第三点、对评估报告不满意，被征收人可以在收到评估报告之日起的10日内向评估机构申请复核等。

　　虽然评估报告最终的结果掌握在评估机构工作人员的手里，但是广大被征收人对评估结果也是有提出异议的权利。对于评估机构出具的评估报告，广大被征收人如果认为该评估结果与实际不符，那么其可以在收到评估报告之日起的10个日内向评估机构申请复核，如果对复核结果不满意，那么还可以在收到复核结果之日起的十个工作日内专家委员会申请鉴定。

　　倘若对鉴定结果还不满意，那么一般情况下，征收方则会对被征收人作出补偿决定，在收到补偿决定后，若补偿决定中的补偿标准仍然没有改变，那么，被征收人则可以在专业拆迁律师地帮助下，请求人民法院撤销征补决定，然后争取与征收方协商补偿的机会。

　　总之，需要大家注意的是，评估报告是一份广大被征收人有很大影响的一份文件，其是有权利针对该文件申请复核、鉴定以及提起相应的法律程序的，所以，广大被征收人一定要利用好自己手里仅有的一这点权利，千万不要被征收方牵着鼻子走。