北京拆迁律师：别把拆迁评估不当回事儿，可关系着被征收人的利益

　　在评估阶段，被征收人都需要重视哪些，或者说要注意哪些细节。

　　首先、评估机构的选定

　　被征收房屋的价值最终是多少，可以说掌握在评估机构工作人员的手中，所以，选定一家合适的评估机构是最为重要的，评估机构选不好，那么，被征收人拿到拆迁补偿是否合理，也就有待商榷了。所以，在选定评估机构时，被征收人一定要积极地参与进来。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　另外《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也有类似规定，这里就不一一给大家列出来的。总之，按照法律法规上的规定，评估机构是由被征收人协商选定，如果被征收人没有在规定的期限内选定评估机构的话，那么，征收方则可以通过抽签等方式来确定，就是不能由其直接决定由哪一家评估机构对被征收房屋价值进行评估，否则这就违反了上述的法律法规。

　　实践过程中，如果广大被征收人遇到评估机构并非是经过自己同意的，甚至都不知道自己还有选择评估机构的权利，被征收房屋的价值是由征收方确定的评估机构评估确定的，那么从原则上来说，这是不符合规定的，既然不符合法律规定的，那么该评估报告的合法性也就有待商榷。

　　其次，对被征收房屋价值进行评估，需要考虑到房屋的具体情况

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　实践中，有的评估机构工作人员在对被征收房屋价值进行评估时，往往只考虑到有证没证，或者是房屋面积这方面，这显然对被征收人来说是非常不公平的。从原则上来说，在对被征收房屋从值进行评估时，应当要将房屋的情况全部考虑进行，包括房屋有没有因历史遗留造成的问题，有没有因其他客观原因造成的问题等等。

　　对此，凯诺拆迁律师提醒大家，如果在评估阶段，评估机构以各种理由试图减少房屋面积，降低补偿等，那么被征收人一定要马上咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害了。

　　最后，住宅类房屋，评估时应选择市场比较法

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　从上面的规定中我们可以看到，评估方式一般有五种，依次为市场比较法、假设开发法、成本法、收益法等。在这向种评估方式中，评估机构需要选择对被征收人较为有利的来评估被征收房屋价值，也就是说，如果被征收房屋性质为住宅，那么，应当要选择市场比较法对被征收房屋价值进行评估。

　　只不过实践过程中，有的评估机构却会以成本法来评估，这显然对被征收人来说是非常不公平的，如果按照成本法对被征收房屋价值进行评估，那被征收人最终可能都得倒贴钱购买房屋。所以，实践过程中，一旦遇住宅类房屋，评估机构却选择用成本法来评估，被征收人一定要马上阻止，对于已经出具评估报告的，要马上向评估机构申请复核或者是鉴定。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，房屋被征收以后，一定要注意评估细节，一旦发现评估有问题，那么作为被征收人一定要马上咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。