北京土地纠纷律师：土地征收中出现以租代征是否合法？

　　因公共利益的需要，可以征收农村集体土地，但是征收农村集体土地并没有那么的简单，按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，相关部门因公共利益需要征收集体土地时，需要先将集体土地转为国有土地，也就是说需要先办理农用地转用审批手续，再获得审批手续（征地批复）之后，才可以推进土地征收工作。

　　根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　但是获得征地审批可不是一件简单地事儿，尤其是在2020年以后，也就是新《土地管理法》实施后，想要获得征地批复文件，一般需要先履行征收前置程序，如果征收前置程序落实不到位，甚至刻意跳过，那么，不管是什么建设项目，征收方均拿不到征地批复文件。所以实践中，征收方想要在短时间内拿到征地批复可以说是非常困难的。

　　但也正因为拿到征地批复程序复杂，且时间又长，也就间接的导致非法征地的情况愈发严重。实践过程中，我们律师在办案的过程中就发现，有极个别的征收方为了尽快推进征收工作，在未获得征地批复，或者说是为了规避审批手续，则会以各种理由欺骗征收人，直接通过”以租代征“的方式来促进征收，实际占用土地开工建设。

　　关于以租代征，想必大家并不陌生，因为在征地拆迁中经常出现，那这里我们再简单的重述一下，所谓的“以租代征”就是指擅自将农用地转为建设用地的行为，换句话来说也就是，相关部门为了低成本征收，按照每年给予村民多少租赁费，或者说“以租代征”会有多少好处的语言诱惑，通过“以租代征”的方式来实际占用土地，并进行非农业建设。

　　但是凯诺律师要在这里告诉大家，以租代征是不合法的，在《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中就明确作出了规定，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。

　　即任何人，任何单位都不可以以任何理由擅自将土地转卖、出租给个人或者是建设单位。另外，根据《土地管理法》第三条规定，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

　　所以对于”以租代征“我国是明令禁止的，而且一些地方的法律法规上对以租代征这这种违法行为，也作出了较为明确的规定。总而言之，如果征收方想征收土地开发建设，或征收土地用于修建道路等，必须要严格按照《土地管理法》中的规定，办理农用地审批手续。