北京房屋拆迁律师：征地拆迁中，这三种情况，被征收人经常遇到？！

　　众所周知，无论是集体土地征收，还是国有土地征收，征收成本都会非常的高。所以在征收过程中，有的征收方为了降低征收成本，就会把一副“黑手”伸到被征收人身上，也就是找各种理由，试图降低补偿标准，达到低成本征收的目的。而实践中，最常见的就是以下三种，且这三种许多被征收人都遇到过。

　　第一种，无证房屋直接认定为违法建筑

　　无证房屋在生活中非常多见，尤其是七八十年代，甚至更早时期建的房屋基本上都没有相关的审批手续。这类房屋在没有遇上征收之前，基本上都是好端端由被征收人居住，但是律师办案的过程中发现，只要遇上征收，无证房屋基本上都会被相关部门认定为违法建筑，尤其是在被征收人对补偿不满意，而迟迟没有签订补偿安置协议时，即使前期已经对该房屋进行了登记，确认了房屋面积，也仍然会直接认定为违法建筑。

　　那么无证房屋就等于是违法建筑吗？相关部门将无证房屋一律认定为违法建筑是否合法呢？

　　这里凯诺拆迁律师可以告诉大家，无证房屋不等于就是违法建筑，相关部门将所有的无证房屋一律认定为违法建筑肯定是不符合法律法规的。导致房屋未办理审批手续的原因有很多，有的是因历史遗留问题，也有的是因招商引资，征收方在没有弄清楚房屋具体的情况下，就以房屋没有产权证，没有审批手续等为由，认定为违法建筑，对被征收人不予任何的补偿，从某种程度上来说侵害了被征收人的合法权益。

　　实践中，如果广大被征收人遇到了自己家的房屋被征收方认定为违法建筑了，且还针对自己作出的责令限期拆除决定，要求自己马上拆除房屋，那么，被征收人在对该文件有异议，认为相关部门的认定行为侵害了自己的合法权益时，一定要在法律规定的期限内，针对责令限期拆除决定，向人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销该文件。

　　需要大家注意的是，针对该文件向法院提起行政诉讼，也是争取与征收方协商补偿的机会。一般情况下，倘若被征收人的房屋是因历史遗留问题造成的，或者是因招商引资问题造成的，那么提起诉讼就可以起到给征收方施压的效果，有些征收方在觉得自己不在理时，就会主动找被征收人谈判，只要被征收人自己不狮子大开口，就一定能达成协议。

　　第二种，有证房屋被鉴定为危险房屋

　　而对于有产权证，有相关文件能证明是合法房屋的，有的征收方为了降低征收成本，则会把房屋不管三七二十一的鉴定为危险房屋，也就是危房。那么只要是危房，就必须要拆除吗？显然不是的。我们之前说过，危房分为四个等级，分别是A级，B级，C级，D级。

　　A级是房屋有点问题，但是整体结构没有改变，比如没有倾斜等，通过修缮和加固可以变为安全房屋。B级是房屋有问题，但也可以通过修缮和加固使房屋变成安全的。C级房屋是局部危险，整体结构发生了一定的变化，在经过加固修缮之后，如果还存在危险，那么就不属于安全住宅了。D级房屋属于整栋房屋都处在危险当中，即房屋整体结构已经严重变形，对于这一类房屋需要拆除重建。

　　也就是说，在四个危房等级中，只有房屋处在C级或D级时，那么才需要马上让当事人搬出房屋，并重新。因此，凯诺拆迁律师提醒大家，房屋在被鉴定为危房时，一定要看自己家的房屋是否属于C级或D级，如果不属于或者说自己家的房屋只是始建年限久，房屋整体结构仍然是安全的，那么此刻房屋被鉴定为危房，很明显这是征收方想要降低你补偿的一种套路。

　　实践中，一旦遇到征收方以房屋是危险房屋，对自己作出紧急避险的通知等文件，那么，被征收人一定要尽快针对该文件提起相应的法律程序。

　　第三种，模拟协议没有法律效力

　　对于一些具有公益性质的征收活动，比如城市更新活动，城中村改造（拆除重建类型）等，部分征收方会在之前先让被征收人签订一份模拟拆迁协议，并以该文件来调查民意。有的为了能尽快让被征收人签订这样一份模拟协议，通常都会告诉大家，这份协议主要是想要调查民意，看看大家想要搬迁的想法强不强烈，有多少人想要搬迁等，并没有法律效力，不会对大家产生任何的影响。

　　有的老百姓一听到不会对补偿有影响，则会看也不看就在模拟协议上签字，殊不知，此时你可能已经掉入了征收方设好的陷阱里。

　　想必大家应该都知道，像城中村改造、城市更新类这样的活动，需要征得百分之九十以上老百姓的同意，而签订模拟补偿安置协议，就是了解民意最好的办法，但是需要大注意的是，模拟补偿协议的签订在没有达到百分之九十这个比例时，那么确实不会对被征收人产生影响，但一旦模拟协议的签约率超过了百分之九十，则意味着该模拟协议就马上产生了法律效力，征收方也会按照模拟协议中确定的补偿标准对大家进行补偿安置。

　　因此，在签订模拟协议时，广大被征收人一定要注意，签订模拟协议不只是调查民意这么简单。所以，凯诺拆迁律师最后提醒大家，对于模拟协议的签订，一定要注意，若补偿标准不合理，不管征收方说的多么说听，不管签约人数有多少，都不要签，避免让自己的补偿有所损失。