北京土地征收律师：在房屋拆迁评估环节，被征收人需要注意这几个细节（下）

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值是由评估机构评估确定，评估报告是作为对被征收人进行补偿的主要依据。因此，就整个征收程序、征收环节来说，评估程序、评估环节对被征收人至关重要，作为被征收人那么就一定要积极地参与整个评估环节，并在此过程中多加注意评估程序是否合法，评估细节是否符合法律法规。那么，作为被征收人应当要在评估环节注意哪些细节呢？我们昨天的文章中已经说过几个，今天凯诺律师又整理出了几个常常被大家忽略掉的几个细节。

　　一、注意评估方式

　　对被征收房屋价值进行评估，可不是那么随随便便的。评估机构除了要结合房屋区位、面积、用途等进行评估之外，也需要在这个基础之上选择适用于被征收房屋的评估方式对被征收房屋价值进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　从该条规定中我们可以看到，对被征收房屋价值进行评估的方式至少有四种左右，其中最常用到的是市场比较法和收益法，成本法和假设开发法以及其他方法较为少见。之所以会有这有这么多的评估方式，是因为每个被征收房屋的情况都不一样，有的被征收房屋是商业用房，也就是经营性用房，有的是工厂这样的房屋，最多的则是住宅类型的房屋。

　　对于住宅类的被征收房屋，按照法律上规定的，则是需要评估机构以市场比较法的方式来对被征收房屋价值进行评估。对于有收益的经营性用房，一般则需要按照收益法的方式来进行评估。比如说，如果被征收的房屋性质为住宅，征收方则需要结合房屋的实际情况，以及参考被征收房屋周边的房地产市场价格（市场比较法），对被征收房屋价值进行评估，并出具最终的评估报告，若是以成本法等方式进行评估，那么对被征收人来说则会非常的不公平。

　　不过，实践过程中，经常有评估机构对被征收房屋价值进行评估，往往采用成本法，这显然对被征收人是非常不利的，尤其是农村房屋。因此，凯诺律师在这里提醒大家，在房屋评估环节，大家一定要积极参与其中，一旦发现评估方式不符合法律规定，或者是对自己不利，那么一定要尽快向有关部门反映，或者是要求评估机构重新进行评估，对于已经收到评估报告的，应尽快申请复核或者是鉴定。

　　二、注意评估时点

　　对被征收房屋价值的评估，可不是征收方随意选定个日期就能进行评估的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，对被征收房屋价值进行评估的时点为作出房屋征收决定之日。也就是说，相关部门哪天作出的征收决定，那么就以哪天为对被征收房屋价值进行评估的时点。比如说，征收方是6月8日作出的征收决定，那么评估机构就需要参考6月8日左右的房地产市场价格，对被征收房屋价值进行评估。

　　从原则上来说，评估时点是不能轻易改变的，但是如果出现征收方在作出征收决定后迟迟没有让被征收人选定评估机构，迟迟没有对被征收房屋价值进行评估，那么，这个评估时点就需要重新选定了。比如说，作出征收决定的时间为2021年6月8号，但是在2023年7月份才开始对被征收房屋价值进行评估，那么这个评估时点原则上就不能再以6月8号这一天为评估时点了，需要重新选定评估时点，如若仍然以两年前作出征收决定之日为评估时点，那么对被征收人来说则会非常不利，尤其是在房地产市场价格发生很大变化的情况下。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，在遇到房屋征收时，一定要注意选定的评估时点是否对自己有利，一旦发现评估时点不对，作为被征收人应当要尽快提出来，让征收方重新选定评估时点。

　　三、注意评估机构资质

　　对被征收房屋价值进行评估的评估机构，可不是随便哪一个评估机构都是可以的。根据相关的法律法规，无论是选定的评估机构，还是参与想要对被征收房屋价值进行评估的评估机构都需要具备一定的评估资质，比如说必须要有营业执照，同时也要具备对被征收房屋进行评估的资质。

　　因此在选定评估机构环节，被征收人一定要审查每一家评估机构是否具有相关的资质，如果没有，甚至连营业执照都没有，那么该评估机构肯定是不合法的。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，事实上，评估环节需要被征收人注意的地方有很多，比如说还有，评估报告中需要有评估师的签字，评估报告需要在征收范围内进行公示等等，而上面只是个别几个特别常见，也是被征收人经常忽略的几个细节。但不管在征地拆迁中遇到了什么问题，只要发现征收方的征收行为侵害了自己的合法权益，作为被征收人应当要尽快咨询专业律师，如果有必要，尽快在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的合法权益。