北京征收补偿律师：在认定房屋是否合法时，能否直接依据卫星航拍图？

　　在生活中存在着很多的无证房屋，也就是房屋没有办理审批手续和乡村建设规划许可证，建设工程规划许可证以及产权证。对于此类房屋，一旦日后被相关部门发现，比如说在环境综合整治中，或者是房屋征收中，那么很有可能会被相关部门直接认定为违法建筑。房屋被认定为违法建筑，对当事人来说，就会有很大的危害性，尤其是当房屋还在征收范围内时，当事人很有可能因房屋没有任何手续，而拿不到任何的征收补偿。

　　所以，对于当事人来说，无证房屋是否合法的认定则尤为重要。那么一般情况下，对于无证房屋的合法性应当要如何认定呢？有的相关部门直接以卫星航拍图为依据，认定无证房屋是违法建筑又是否符合法律法规呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验来简单地为大家浅析一下

　　首先，对于无证房屋合法性的认定，不能是口头认定。

　　根据相关的法律法规，对于无证房屋的认定，相关部门需要组织工作人员，实地进行调查、认定。并且在调查、认定时，需要结合房屋的始建年限、房屋面积等等情况。实践中，有极个别的相关部门为了省事，则会在未实地查勘、调查的情况下，仅以当事人的房屋无证为由，就一口认定当事人的房屋是违法建筑，且对当事人作出行政处罚决定书（责令限期拆除决定），显然是不合法的。

　　因此在实践过程中，如果当事人遇到相关部门没有组织工作人员来家里实地进行调查，且自己也没有见到过相关部门的工作人员，便收到了相关部门对自己作出的责令限期拆除决定，那么从法律层面来说，相关部门的行为已经侵害了当事人的合法权益，当事人可以针对这一份文件提起相应的法律程序。

　　其次，直接依据卫星航拍图就认定无证房屋是违法建筑，不符合法律法规。

　　在实践过程中，对于无证房屋的认定，有个别的相关部门会直接依据卫星航拍图，将当事人的房屋认定为违法建筑，这肯定是不合法的。从某种程度上来说，卫星航拍图虽然是认定无证房屋是否合法的一个主要依据，但从法律层面来说，卫星航拍图并不是认定无证房屋是违法建筑的唯一标准，而是一种相关部门发现土地发生变化的一种手段。

　　在《自然资源部关于统筹规范耕地保护卫星遥感监测工作的通知》中指出，卫片监测是及时掌握耕地变化情况的辅助工具，是监测预警耕地不合理流出的技术手段，是快速发现违法违规占用耕地问题线索的辅助方法。各级自然资源主管部门既要充分认识卫片监测对加强耕地保护工作的重要支撑作用，发挥好技术优势，更要认识到卫片监测发现耕地变化情况，只是提供问题线索，不能直接作为作出行政处罚的依据，必须坚持实事求是，开展实地核查，依据事实和政策，客观作出耕地变化合法性判断。

　　而且在其他的相关政策文件中也明确指出，下发的卫片执法图斑只是通过遥感监测判读反映的地表变化情况，各级自然资源主管部门不得将其直接作为行政处罚的依据。

　　因此在实践过程中，倘若当事人遇到了相关部门直接依据卫星航拍图，就把自己家的房屋认定为违法建筑，那么如果当事人是在认定现场，一定要积极地主动的提出相关部门的违法行为，若相关部门以各种理由，执意仅依据卫星航拍图，就对自己作出责令限期拆除决定，那么建议当事人尽快针对责令限期拆除决定，启动法律程序，即尽快通过法律途径撤销该文件，避免自己家的房屋被相关部门强制拆除。

　　从实践过程中来看，如果当事人收到了相关部门作出的责令限期拆除决定，但又对该文件置之不理时，那么相关部门则会直接针对房屋实施强制拆除，尤其是当房屋还在征收范围内时，房屋被直接拆除的可能性非常大。所以，凯诺律师建议大家，在收到责令限期拆除决定后，应当要尽快针对该文件提起行政诉讼，只要提起了行政诉讼，那么，相关部门则就不可以针对房屋实施拆除行为，否则强制拆除行为违法。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，相关部门在未履行任何的法定程序的情况下，直接依据卫星航拍图，把无证房屋认定为违法建筑不合法，对此当事人一定要尽快收集相关的证据材料，包括相关部门下发的责令限期拆除决定，房屋始建年限的证明等其他可以证明房屋不是违法建筑的材料。这里需要特别说的是，责令限期拆除决定是一份会对当事人合法权益产生较大影响的文件，但该文件具有可诉性，若当事人对该文件不服，可以在收集证据之后，在专业律师的指导下，向人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销或确认违法，避免房屋最终被直接强制拆除。